Leestijd: 6 – 8 minuten, door: Laurens Talsma
Verduurzamen van woningen…dan denk je aan isoleren en een installatie die geen gas verbruikt. Isoleren is tegenwoordig redelijk eenvoudig, de stap naar gasloos is complexer en heeft meer tijd nodig om tot innovatieve én betaalbare oplossingen te komen. De vraag is echter niet zozeer wát we moeten doen om te verduurzamen, maar meer hóe krijgen we dat in 30 jaar tijd voor elkaar bij 7,8 miljoen woningen? Het meest gegeven antwoord: we moeten versnellen… van 1000 (hoogniveau) renovaties per jaar naar 1000 renovaties per dag. De corporatiesector wordt daarbij aangewezen als startmotor voor deze versnelling. Want met circa 2,3 miljoen woningen vertegenwoordigen ze schaal. Met als bijkomende voordelen dat deze woningen zijn verdeeld over ‘slechts’ 300 eigenaren en dat in de sector ‘in principe’ de financiële middelen aanwezig om het daadwerkelijk te gaan doen. Iets wat bij de particuliere sector minder vanzelfsprekend is. Dus corporaties: gaan jullie maar als eerste versnellen! “Oké, die handschoen willen we wel oppakken, maar eehhhh hoe…?”
In dit artikel ga ik niet op zoek naar het passende antwoord. Ik wil ingaan op de huidige praktijk van onderhoud en renovatie binnen de corporatiesector, om middels een beschouwing kansen te benoemen die kunnen bijdragen aan de gewenste versnelling en zo duidelijk te maken hoe van start te gaan.
De drie P’s
Een corporatiewoning verduurzamen. De gangbare weg er naar toe bestaat uit drie P’s. En dan bedoel ik in dit geval niet People, Planet & Profit, maar Portfolio, Programma & Project.
Op portfolio niveau wordt de toekomststrategie bepaald, passend binnen de wensportefeuille van de corporatie. Hierin worden thema’s als doelgroepen, betaalbaarheid en duurzaamheid gerelateerd aan de (toekomstige) samenstelling van de woningvoorraad. Uiteraard wordt hier niet op woningniveau beschouwd, maar worden de lijnen op voorraadniveau uitgezet, zodat op wijk- of buurtniveau de contouren van de te volgen strategie zichtbaar worden. Is de huidige woningsamenstelling van een buurt op termijn passend of is hierin verandering gewenst? Als het specifiek gaat om verduurzaming dan wordt in deze fase vooral gekeken naar de huidige eigenschappen. Dat een straat met vooroorlogse grondgebonden woningen om een andere aanpak vraagt dan één met jaren zestig portiekwoningen is niet meer dan logisch. Maar verder dan het benoemen van het archetype gaat het niet.
Op programma niveau worden deze contouren vertaald naar meer concrete prestaties. Om tot deze concretisering te komen wordt veelal de huidige ordening van de voorraad gebruikt: het complex. Een complex bestaat vaak uit tientallen min of meer soortgelijke woningen met dezelfde historie. Op dit schaalniveau is veel kennis aanwezig (bij mens of systeem) of kan veel kennis worden gegenereerd als het gaat om huidige eigenschappen en huidige kwaliteit van de woningen. De woningen worden immers al tientallen jaren op een zelfde wijze onderhouden en beheerd, waarbij de resultaten voor iedereen bekend of zichtbaar zijn. Om tot een programma te komen wordt de bestaande kwaliteit afgezet tegen de (duurzaamheids)ambities voor de toekomst. Er wordt antwoord gegeven op wat er nodig is (welke aanpassingen) en wanneer het nodig is (welk moment)? Als het goed is, wordt dat op een integrale wijze gedaan.
Wanneer op bovenstaande een positieve besluitvorming heeft plaatsgevonden, krijgt het complex de status van een project. De prestaties worden in deze fase vertaald naar een voorlopig en definitief ontwerp om uiteindelijk tot realisatie te worden gebracht.
In deze praktijk heeft reeds een versnelling plaatsgevonden, welke vanaf het begin van deze eeuw in de corporatiebranche werd ingezet. Jarenlang werd er door de corporatie meerdere stappen doorlopen in de zoektocht naar wat de best passende oplossing was. Dat werd dan uitgewerkt in een pagina’s dik bestek om vervolgens de markt te benaderen om gezamenlijk de laatste stap richting realisatie te zetten. Om op deze wijze van initiatief (portfolio) tot realisatie (project) te komen was capaciteit- en tijdrovend (en daarmee duur!); doorlooptijden van 5 jaar en langer waren eerder regel dan uitzondering. Met de opkomst van andere aanbestedingsvormen als design & build en prestatie-inkoop en in een latere fase (langjarige) samenwerkingsvormen zoals Resultaat Gericht Samenwerken zijn stappen geïntegreerd en is de relatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer veranderd. Het gevolg is een effectiever ingericht proces met als resultaat een kortere doorlooptijd van projecten (maar nog steeds dezelfde stappen!). De kracht van de herhaling is met name te zoeken in het proces en de samenwerking, door telkens opnieuw dezelfde stappen te doorlopen met dezelfde keten van partners. Waarbij op het schaalniveau van het complex wordt gehandeld, het complex neemt een centrale positie in binnen de opgave. Maar herhaling kan ook worden gezocht in het product: zowel wat betreft opgave als vraagontwikkeling. Op dit vlak liggen er net zo goed kansen voor versnelling, maar dan is het denken in complexen een minder geschikt vertrekpunt.
Op zoek naar een ander ordeningsprincipe
Van complex naar complex, van het ene project naar het andere. Dat is meestal het ritme wat wordt aangehouden als het gaat om verduurzaming van de bestaande voorraad. Waarbij de meerjaren onderhoudsplanning het startmoment van een aanpak bepaalt en de beschikbare capaciteit – zowel financieel als personeel – het tempo. Op deze manier wordt door de sector zeker tempo gemaakt, maar wat als we nou de ambitie hebben om een versnelling hoger te gaan? Is het systeem van denken in complexen en projecten dan nog steeds de meest ideale oplossing? Want bij een complex wordt alles op een gelijke manier beschouwd, is 70% draagvlak nodig en dit vraagt om een hoge investering vanwege de aantallen. Bovendien beschouwen we elk complex weer als een apart project waarbij de neiging sterk is om telkens weer van voren af aan te beginnen.
Woningen lijken in de basis allemaal op elkaar. De gevels scheiden binnen van buiten, we hebben een dak boven ons hoofd om het droog te houden en onze meubels staan op een vloer. Woningen worden in eerste instantie van elkaar onderscheiden door type en bouwjaar. Koppel je deze twee kenmerken aan elkaar, dan is op voorhand al veel te zeggen over de eigenschappen van de verschillende bouwdelen of componenten van een woning. Zo deed de spouwmuur vanaf de jaren ’30 zijn intrede, werd vanaf midden jaren ’60 het kozijn geheel of gedeeltelijk gevelvullend en werden na 1975 vrijwel geen houten begane grondvloeren meer toegepast (bron: Essay – de toekomst van de woningvoorraad, Martin Liebregts & Haico van Nunen, 2014). Met deze manier van kijken wordt een andere benadering van de opgave mogelijk. Een benadering vanuit het denken in referenties. Een buurt bestaat dan niet meer uit een verzameling van complexen, maar uit bijvoorbeeld twee archetypen (woningen) of drie daktypen (componenten). In principe is dan ook de eigendomsvorm niet meer relevant, waardoor het particuliere bezit onderdeel van de opgave kan gaan uitmaken. Daardoor kan de corporatie echt als startmotor van een buurt gaan werken en kunnen particulieren gaan volgen.
De volgende stap is deze manier van ordenen te relateren aan de vraag. Dat wil zeggen: archetypen, componenten of andere typen van referenties worden gekoppeld aan verduurzamingsambities. Met als resultaat dat er oplossingen of oplossingsrichtingen worden geformuleerd die op het niveau van de referentie antwoord geven op de vraag. Een oplossing(richting) kent diverse vormen en kan bestaan uit een programma van wensen (portfolio), programma van prestaties (programma) of een programma van maatregelen (project). De basis voor ieder programma is gelijk: gericht op herhaling zodat toepassing op brede schaal mogelijk is. Met deze stap wordt het complex als ordeningsprincipe definitief losgelaten.
Terug naar de drie P’s
Daarmee kom ik terug op de drie P’s. Aan de hand van onderstaand voorbeeld uit de praktijk wordt duidelijk wat de mogelijkheden zijn wanneer het complex als ordeningsprincipe wordt losgelaten.
Op portfolio niveau wordt op het niveau van het archetype een toekomststrategie bepaald. Zo heeft BouwhulpGroep in 2019 in samenwerking met Woonbedrijf en De Loods een best practice menukaart ontwikkeld met daarin oplossingsrichtingen voor verduurzaming van het archetype ‘EGW60’ (eengezinswoning jaren ’60). De Eindhovense corporatie heeft met deze menukaart de basis gelegd om op een slimme wijze gebaseerd op herhaling vorm te gaan geven aan haar grootste toekomstige opgave (12.500 woningen) (Lees hier meer over deze aanpak).
Op programma niveau worden oplossingsrichtingen op de menukaart vertaald naar herhaalbare concepten. Op de menukaart van Woonbedrijf is het splitsen van de EGW60 woningen één van deze richtingen. Woningsplitsing is een instrument om de huidige relatief grote woningen beter te laten aansluiten bij de woonbehoeften van de (toekomstige) doelgroep van de corporatie: 1+2 persoonshuishoudens. Op dit moment is BouwhulpGroep samen met de corporatie concrete prestaties en randvoorwaarden voor de woningsplitsing aan het vastleggen (het programma), waarmee aan de herhaalbare oplossing (het concept) handen en voeten wordt gegeven gericht op realisatie.
Op projectniveau kan dan de stap van denken naar doen worden gezet. Voor één van de buurten met het archetype EGW60 zijn we de opgave concreet naar een project aan het vertalen. De lokale context van de buurt komt hier nadrukkelijk in beeld. Welke concepten zijn hier passend en welke juist niet. En op welk moment. De focus van het project is niet meer wát de oplossing moet zijn, maar hóe deze op de specifieke locatie is te implementeren.
Herhaling faciliteert versnelling
Terug naar het begin van dit artikel. Corporaties en versnellen? ja dat is zeker mogelijk! Met het anders samenwerken hebben we de doorlooptijd van een project de afgelopen jaren reeds verkort door de keten in elkaar te schuiven. Maar dat heeft nu zijn grenzen wel bereikt. Willen we versnellen dan moeten we op zoek naar een proces waar de rek nog in zit. Dat is in eerste instantie niet het project, maar dat wat er aan voorafgaat. Door in een vroeg stadium anders te gaan kijken naar de opgave. Door de herhalingsmogelijkheden op portfolio- en programmaniveau te benutten kun je toewerken naar concepten, waardoor het eenvoudiger en sneller wordt om tot een afweging te komen. Met als bijkomend voordeel dat het denken in concepten als extra pk’s dienen voor projecten, waardoor ook op dat vlak door efficiency tijdswinst is te behalen. Bijvoorbeeld doordat je met één uitvraag meerdere projecten kan bedienen. Dus dan hebben we het niet meer over de 3 P’s, maar over de 4 P’s: Portfolio, Programma, Project en Pk’s!
