Leestijd: 6 – 8 minuten, door: Yuri van Bergen
Op heel veel plaatsen is men bezig met het op gang brengen van de gewenste verduurzaming van de bestaande gebouwde omgeving. Er zijn pilots uitgezet. Initiatieven vanuit de buurten worden gestimuleerd. Maar alleen het plaatsen van PV-panelen en na-isolatie komen als maatregelen tot nu toe van de grond. Werkelijke duurzame verbeteringen van met name het particuliere woningbestand komen niet verder dan enkele experimenten. Renoveren is dan ook complex. Aan de ene kant is het voor de professionele (sociale) woningeigenaar al niet eenvoudig om een woning te verduurzamen, laat staan voor individuele woningeigenaren. Je weet niet wat je hebt. Je begrijpt niet naar welke ambitie je toe moet of wilt en bij wie je moet zijn voor een betaalbaar en kwalitatief goed verbetervoorstel. Voor de markt geldt aan de andere kant dat men een renovatieaanbod aan het ontwikkelen is om die verduurzaming mogelijk te maken. Men kan echter geen afzetmarkt vinden voor hun product.
De conclusie is voor mij persoonlijk kraakhelder: vraag en aanbod komen niet uit zichzelf bij elkaar.
Het gemis van samenhangend beleid
Vraag en aanbod zullen tegelijkertijd én in samenhang ontwikkeld moeten gaan worden. Maar hoe doe je dat? Met name hierin heeft BouwhulpGroep veel ervaring en kennis opgebouwd. Sinds 1978 ondersteunen we bewoners en woningeigenaren bij het niet-slopen van hun woningen. Met de lessen geleerd in de stadvernieuwing renoveren we op grootschalige wijze woonwijken samen met de woningbouwcorporaties. Waarbij de opgave steeds complexer begint te worden wat betreft ambities en doelen. Terwijl de oplossingen zowel goedkoper moeten worden alsook steeds meer ruimte moeten gaan bieden voor maatwerk. Deze continue ontwikkeling naar vooruitgang vraagt om ondersteuning. Dus wij vormen een onafhankelijke partij, die naast de partij voor de uitvoering en naast de partij voor het beleid helpt bij het realiseren van de gestelde doelen. Noem het een regierol, maar dan met aandacht voor inhoud. Ondersteund met de kennis opgeslagen in meer dan 40 jaar aan data. En altijd vanuit de visie dat bewoners, woningcorporaties en (onder-) aannemers er allen beter van moeten worden.
De afgelopen 10 jaar hebben we dan ook hard gewerkt aan de doorontwikkeling van deze bewezen producten en diensten. Het doel is om ze gereed te krijgen voor de opgave die voor ons ligt; voor zowel huur- als koopwoningen. Juist omdat we zijn begonnen bij mensen thuis aan de keukentafel weten we hoe moeilijk het voor deze mensen is om hun wensen voor verbetering te formuleren naar een uitvraag. Want ondanks dat wij van mening zijn dat de mensen die er wonen de allerbeste specialist van hun woning zijn, is het als ervaringsdeskundige niet altijd duidelijk wat er met de woning kan en niet kan. Dus voor niet dagelijkse vragen over de gewenste uitstraling, duurzaamheid en comfort van je woning kan een beetje hulp niet verkeerd zijn. Zeker wanneer de beoogde verbeteringen uiteindelijk door specialisten tot uitvoering moeten worden gebracht die de verwachting voor hoge kwaliteit en lage prijzen onder moeilijke omstandigheden waar mogen maken. Beide partijen spreken echter steeds minder dezelfde taal met elkaar.
Daar waar huurders van sociale huurwoningen altijd hebben kunnen rekenen op ondersteuning vanuit de overheid en woningcorporatie, staat de particuliere woningeigenaar er uiteindelijk alleen voor. En dat op een moment waarin de keuzes die gemaakt moeten worden complexer zijn dan ooit tevoren. Naast het reguliere onderhoud om de woning in stand te houden ligt er een verduurzamingsopgave te wachten. Een opgave waar veel over is gesproken maar die nog nooit zo concreet is gemaakt als op dit moment met de vraag of je je woning van het aardgas af wilt halen.
Gelukkig staan de huurders en kopers in dit land niet alleen. Ze delen namelijk met elkaar dezelfde buurt en woningen. Dat verbindt. In de periode 1950-1970 zijn er in ons land bijna 2 miljoen woningen gebouwd. Gemiddeld hebben deze woningen inmiddels een leeftijd bereikt van 60 jaar. Daarmee zijn ze volgens de wetenschap op de helft van hun levensduur gekomen. Op dit moment is onderhoud niet meer voldoende om gebreken te herstellen en is er behoefte aan een renovatie. Met renoveren bedoelen we dan het aanbrengen van hedendaagse kwaliteit. Zowel wat betreft uitstraling, duurzaamheid en comfortabel wonen.
Experts gaan ervanuit dat 90% van deze woningen er in 2050 nog steeds zullen staan. We spreken dan over een opgave van bijna 2 miljoen woningen. Oftewel 60 duizend renovaties per jaar. Bijna 1.500 renovatie per werkweek. En 300 renovaties per werkdag. Daartegenover staan de geplande 160 nieuwbouwwoningen per dag. En dan komt bovenop deze renovatiegolf nog de aanpak van de woningen gebouwd in de jaren ’80 en ’90 die na dertig jaar op dit moment ook wel aan verbetering toe zijn. Dan weet je zeker dat je maken hebt met een opgave die groter is dan we ooit in dit land hebben gekend. Toch hoor je daar gek genoeg weinig over.
Eén van de grote voordelen als bureau uit de jaren tachtig is dat je weet waar je vandaan komt. Vroeger, toen we nog een ministerie voor Volkshuisvesting hadden, was er veel aandacht voor de betaalbaarheid van wonen. Ook bij het renoveren was dit een vast agendapunt. Niet alleen moest het goedkoper, ook de kwaliteit van het eindproduct en het opschalen van (productie) capaciteit stonden centraal. Maar ondanks dat er geen apart ministerie meer is worden er vanuit het beleid steeds hogere eisen gesteld. Nieuwe aspecten zoals maatwerk, keuzevrijheid, stapsgewijs, industrieel, flexibel en circulair zijn langzaamaan toegevoegd. Dat terwijl onze ambities en doelen om betaalbaar en kwalitatief te renoveren er niet minder op zijn geworden. Hoewel de opgave nooit echt eenvoudig is geweest, lijkt deze er ook niet eenvoudiger op te worden. Want wil je nu een zinvol debat hebben over de toekomst, dans het handig als je juist kan bouwen op samenhangend beleid uit het verleden. Daar ontstaat op dit moment de spagaat. We praten met elkaar wel over energie, circulariteit en andere aspecten van wonen en renoveren. Maar het gesprek hierover vanuit een samenhangend volkshuisvestingsbeleid vindt helaas niet meer gestructureerd plaats. Met dus het risico dat de technocraten veel invloed en positie hebben. Terwijl de eindgebruikers van deze nieuwe en duurzame wereld vaak ongehoord blijven. Of erger nog: we langs elkaar heen praten omdat we elkaars taal niet spreken.
De prijs van renoveren
Toen ik door Bouwhulp in 2007 uit de woningbouwfabriek werd gehaald had ik dringend behoefte aan bijscholing. Want van echte volkshuisvesting had ik weinig kaas gegeten. Samen met mijn mentoren Martin Liebregts (overleden 2014) en Jelle Persoon (pensioen 2016) heb ik het afgelopen decennia veel onderzoek gedaan. En dan met name onderzoek naar de prijs van renoveren. Onze interesse ging daarbij voornamelijk uit naar de prijs van een renovatie in relatie tot het volume. Met als doel te ontdekken wat de invloed op de prijs was wanneer we grootschalig gaan herhalen van de serie van één. Voor ons een metafoor die staat voor de individuele particulier als onderdeel van een collectief.
De renovatiepraktijk bij woningcorporaties verspreid door het land heeft ons veel geleerd. Hoewel iedere organisatie haar eigen doelen en uitdagingen heeft en iedere regio haar eigen gebruiken en verleden is er wel degelijk een bandbreedte te ontdekken in de wijze waarop de vastgoedstrategie per complex in productie wordt gebracht. Uiteraard kan altijd alles wel beter. Maar gemiddeld is het niveau in Nederland wat betreft sociale woningbouw goed. Helaas kent deze kwaliteit ook haar prijs. Een belangrijk component van deze prijs is daarbij niet de prijs van techniek. Het is de prijs die wordt betaald om überhaupt te komen tot productie. Als renovatieregisseur hebben we ons daarom vooral erop gericht om het proces voorafgaand aan de realisatie sneller en efficiënter te laten verlopen. Werkwijze en tools zijn hierop ingericht. Met op locatie zeer belovende en hoopvolle resultaten wanneer we kijken naar de opgave van opschalen.
Een van de grote voordelen van nieuwbouw is simpelweg het feit dat de bewoner pas komt kijken op het moment dat de productie gereed is. Mede hierdoor is de verhouding tussen het investeren in stenen en het investeren in het proces ook goed in balans. Helaas geldt dit principe niet voor renovatie. Ondanks dat er vele pogingen zijn gedaan, is dit probleem nog steeds niet voor iedereen beslecht. De voorbeelden die worden genoemd als een succes ontstijgen niet de status van experiment. Want óf de prijs óf de kwaliteit óf het aantal renovaties per jaar blijven onverbeterd. De uitdaging die we onszelf vijftien jaar geleden hebben gegeven is om het proces van bewoners en productie te verbeteren. Dit vanuit de overtuiging dat het afstemmen van vraag en aanbod slimmer en sneller moet gaan willen we aanspraak kunnen maken op opschaling. Een van de baan doorbrekende ontwikkelingen uit die periode is dat we een grote barrière, die van de eigendom van de woning, hebben weten te beslechten. Simpelweg maakt het ons voor het samenbrengen van vraag en aanbod niet meer uit wat deze verhouding per buurt is. Dus of de woningcorporatie wel of niet sterk is vertegenwoordigd, maar beter nog dat niet iedereen dezelfde woning hoeft te hebben en of dezelfde oplossingen op hun wensenlijstje hebben staan. Helaas lopen ook wij tegen de grenzen van het experiment aan. De volgende stap voor ons is om dit iedere dag op iedere willekeurige plek te realiseren. Maar dat vraagt om geduld en een gezonde dosis geluk. Gelukkig weten we iedere dag vooruitgang te boeken dus is ook dat slechts een kwestie van tijd.
Om beter te communiceren met en ondersteuning te bieden aan (professionele) woningeigenaren, bewoners en de buurt hebben we een holistische aanpak ontwikkeld. De Mobiele Buurtfabriek. Deze zogenaamde fabriek is een knipoog naar een industriële vraag en aanbod ontwikkeling die nodig is voor opschaling in de buurt. Een digitaal ondersteunde aanpak die aansluit bij onze visie dat de verduurzaming van bestaande woningen alleen kan worden versneld als bewoners, leveranciers, producenten en het milieu er allen beter van worden.
