Leestijd: 5 – 6 minuten, door Yuri van Bergen
Industrialisatie van de gebouwde omgeving is tot nu toe vooral een verhaal over volume, tempo en fabrieken voor nieuwbouw (1). Een opgave die door onze minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening wordt beschreven als ‘Bouwen, bouwen, bouwen’. Gedurende de geschiedenis heeft de bouwsector zichzelf al meerdere keren opnieuw uitgevonden in de behoefte naar het toevoegen van veel woningen. Ook nu weer hoor je overal om je heen over de noodzaak van het produceren van 900.000 woningen vóór 2030. Waarom? Simpelweg omdat er een groot tekort is aan (betaalbare) woonruimte voor jongeren, senioren en migranten die graag NU zelfstandig willen wonen. Naast deze urgentie staan we ook aan het begin van een vierde energierevolutie, met de overstap van fossiele naar duurzame energie (2). En met deze revolutie komt het besef dat bouwen niet meer onze enige grote opgave is maar dat renoveren net zo belangrijk en groot is. Waarom renoveren zo’n grote opgave is? Eenvoudigweg omdat 90% van de woningen in 2050 er nu al staan en dus een duurzame renovatie moeten ondergaan om de klimaatdoelen te halen!
We praten hier over een renovatie opgave van bijna 7 miljoen woningen. Een opgave die impact heeft op zowel het verduurzamen van bestaande woningen als op het toekomstbestendig krijgen van onze woningvoorraad. Bijvoorbeeld door eengezinswoningen te transformeren naar woningen voor jongeren of senioren. Echter kost een dergelijke ingreep nu nog in totaal €60k – €120k per gemiddelde woning. Met de wetenschap dat 2/3 van de woningvoorraad in particulier eigendom ligt is het maar de vraag of die hoge prijzen betaalbaar zijn bij particuliere renovatie. Iedereen weet immers wel dat woningeigenaren die willen renoveren kampen met hoge kosten, ingewikkelde keuzes, een mogelijk slepende uitvoering, gebrek aan kwaliteitsgaranties en lange wachttijden op de benodigde specialisten. Daarmee lijkt zowel voor de overheid als voor woningeigenaren de route van individueel maatwerk onbegonnen werk. De voornaamste oorzaak hiervoor is dat renoveren veel meer is dan een technisch product. Renoveren omvat ook om complexe processen, financiële overwegingen, en het vinden van praktische oplossingen die passen bij de behoeften van zowel de eigenaren als de samenleving als geheel.
Voorbeelden uit onze praktijk van collectief renoveren van componenten
Technisch gezien zijn we nu al in staat om oplossingen voor duurzame renovatie uit te voeren die passen binnen specifieke ambities, zoals Nul-op-de-Meter, Biobased of op onderdelen Circulair renoveren. Maar de wijze waarop dit dagelijks wordt gerealiseerd (proces), de op voorhand gegarandeerde prijs die men ervoor betaald en de mate van keuzevrijheid en daarmee dus differentiatie binnen een buurt zijn beperkt of zelfs niet geregeld. De grootste opgave voor innovatie ligt op dit moment bij het aanbod aan renovatieoplossingen dat beter afgestemd moet worden op de vraag naar verduurzaming van buurten, waarbij differentiatie naar prijs en kwaliteit belangrijke items zijn. Echter zonder een continue bouwstroom inclusief de benodigde financiering zal deze ontwikkeling alleen nog maar langzamer gaan dan bedacht. Waarom zou de markt namelijk sneller een aanbod ontwikkelen dan de opdrachtgevers kunnen en willen afnemen?
De maatregelen voor verduurzaming moeten worden toegepast op woningen. Nog steeds probeert men dit op woningniveau te organiseren (van bovenaf) vanuit de gedachte dat daarmee het eindresultaat duidelijk en meetbaar is. Men loopt echter steeds weer tegen hetzelfde probleem aan, namelijk geen of te weinig draagvlak van onderaf uit de buurt waardoor het resultaat veelal niet voorbij ‘het project’ komt. Er is echter wel een ander schaalniveau dat toegankelijker is, namelijk de component. Er zijn namelijk veel woningen met eenzelfde soort dak of eenzelfde soort gevel, ongeacht woningtype of bouwjaar.
Met Component Renovatie orden je de woningvoorraad op een andere manier waardoor de opgave eenvoudiger wordt en in grotere aantallen de oplossing geboden kan worden met behoud van individuele keuzemogelijkheid en ongeacht wie de eigenaar is. Collectieve component renovatie wordt dan mogelijk en kan eerder en makkelijker voor schaalvergroting zorgen dan de traditionele woningrenovatie.
Overzicht van voordelen bij het opschalen van verduurzaming in wijken en buurten:
- De omvang van de ingreep kan beperkt blijven tot een component.
- Er is een beperkte investering nodig.
- De klant bepaalt het moment van renoveren.
- Er is de keuze tussen stap-voor-stap renoveren of alles in één keer.
- Er treedt schaalvoordeel op door herhaling van de componenten.
- Het is uitvoerbaar in de serie van één (particulier en huur).
- Er is een individueel aanbod met keuzevrijheid (bewoner aan de knoppen).
- Componentontwikkeling is eenvoudiger dan conceptontwikkeling.
- Het biedt de mogelijkheid tot innovatie op beperkte schaal.
De benadering in componenten maakt de kaders duidelijk waarbinnen aan opschaling kan worden gewerkt. Dit begint met het in beeld brengen wat er staat (weten wat je hebt) en komt naar voren in een mogelijk nieuw aanbod (weten wat je wil). Nu klinkt dit allemaal vrij abstract en theoretisch. De eerste keer dat we Collectieve Component Renovatie in praktijk brachten aan de aanbodzijde was in 1993 (Verbeterde Keuken, i.s.m. SBR) aan de vraagzijde in 1995 (Duurzaam woningbeheer, i.o.v. SEV) (3). Terwijl nu 30 jaar later het de basis vormt van onze praktijk als renovatiespecialist bij het verduurzamen van wijken en buurten van onderaf.
Bovenstaande ordening van gerealiseerde projecten toont duidelijk de mogelijkheden en impact voor de gebouwde omgeving. Voor al deze voorbeelden geldt dat de uiteindelijke uitvoeringspartner veel invloed heeft om het werkelijke resultaat van deze aanpak. Op dit moment laten onze bestaande uitvoerend partijen zien dat de grootste optimalisatie in prijs en kwaliteit het eenvoudigst wordt behaald door samenwerking met woningcorporaties. De belangrijkste reden hiervoor is dat woningcorporaties al vele jaren strategisch samenwerken met regionale bouwpartners voor zowel onderhoud en renovatie. Hierdoor heeft de mate van complexiteit in de vraag (bijv. circulariteit) dan ook weinig invloed op het beoogde resultaat naar bijvoorbeeld budget en doorlooptijd per woning. De voorbeelden in samenwerking met gemeenten en private woningeigenaren laten daarentegen een geheel ander probleem zien. Hier is juist het vinden van beschikbare en bekwame vaklieden voor complexe opgave een structureel probleem. Niet alleen omdat er voldoende werk is door schaarste aan technisch geschoold personeel, maar vooral ook omdat ‘de particuliere woningverbetering’ een markt is waar de ‘professionele’ ondernemingen zich liever niet aan wagen. Het gebrek aan zekerheden op financiering, volume en planning zijn enkele traditionele oorzaken hiervan. Plus de steeds mondiger wordende woningeigenaar die eisen stelt aan kennis en garanties.
In een volgend artikel ga ik verder in op de noodzaak van circulaire renovatieketens om grip te gaan krijgen op capaciteit. En hoe we met dank aan Europa in enkele gemeenten ook daadwerkelijk impact hebben weten te maken als voorbeeld van de potentie en praktijk van Collectief Component Renoveren.
Bronnen:
