Leestijd: 5 minuut, door BouwhulpGroep (maart 2011)
Voorwoord artikelenreeks: reflectie op verleden toekomst
Een tweetal decennia geleden publiceerde de Bouwhulpgroep artikelen die sterk gericht waren op de toekomst van het renoveren. Hoe kan dat bijdragen aan het duurzaam en betaalbaar verbeteren van onze woningvoorraad. Wat moet en gaat er veranderen en hoe kan daarop ingespeeld worden. Het was niet alleen theorie maar we pasten het zoveel mogelijk toe in onze eigen praktijk. In die artikelen werden knelpunten benoemd en begrippen en methoden geïntroduceerd om die knelpunten op te lossen. Die knelpunten, begrippen en methoden blijken nu bij de noodzakelijke verduurzaming van onze woningvoorraad nog actueel en accuraat en worden deels opnieuw uitgevonden.
In deze artikelenreeks van negen artikelen uit de periode 2011 tot en met 2013 hopen we de koudwatervrees die we om ons heen zien om de woningvoorraad echt aan te pakken wat weg te nemen. En met terugwerkende kracht nogmaals het verhaal te vertellen over onze in eigen huis ontwikkelde methode van Collectieve Component Renovatie. Het gaat immers nu niet meer om het denken over hoe we dat moeten doen dat weten we en dat kunnen we. In onze dagelijkse praktijk voor alle woningeneigenaren en overheden zijn deze voordelen zichtbaar. Het gaat er nu om dat er middelen vrijgemaakt worden om het daadwerkelijk op grote schaal te gaan doen. Noodzakelijk om überhaupt de klimaatdoelstellingen te halen.
In dit derde artikel uit de reeks werd ingegaan op het versnipperd woningbezit dat ontstond toen na 1995 zo’n 14000 corporatiewoningen per jaar verkocht werden aan met name zittende huurders. Er werd met name ingegaan op wat dit zou betekenen voor de kwaliteitsaanpassing van de bestaande woningvoorraad. Ook nu nog voor veel woningcorporaties een actueel probleem.
VERSNIPPERD WONINGBEZIT BIEDT EXTRA MOGELIJKHEDEN
Bij de aanpak van woningcomplexen uit de periode 1950-1975 komt het steeds vaker voor dat een deel van de woningen bewoond wordt door eigenaar-bewoners. Deze woningen zijn veelal in de periode na 1990 verkocht aan zittende of nieuwe bewoners. In de praktijk ligt het aandeel van de eigenaar-bewoners tussen de 10% en 30%. Een dergelijke situatie wordt in sommige kringen als een complicerende factor gezien bij het beheer en de kwaliteitsaanpassing op korte of langere termijn. Dit pleidooi is, dat een dergelijke situatie kansen biedt om anders met kwaliteitsaanpassing om te gaan en te zoeken naar het gewenste aanbod. Alvorens hierop in te gaan is het goed even terug te kijken naar de ontwikkelingen op de markt van sociale huurwoning naar koopwoning.
Een terugblik en de stand van zaken
De afgelopen decennia is er voortdurend een discussie geweest over de verkoop van sociale huurwoningen. In de jaren negentig werd de bevordering van het eigenwoningbezit een belangrijk doel (zie Nota volkshuisvesting). In 2000 – In de nota Mensen, Wensen, Wonen – wordt het accent nog extra gelegd op de vergroting van het eigenwoningbezit. Oorspronkelijk zouden er in 10 jaar 700.000 huurwoningen worden verkocht, waarvan 500.000 door woningcorporaties. De huidige praktijk is beduidend bescheidener. De verkoop door corporaties ligt over de periode in de orde van grootte van 150.000.
Bij discussie over verkoop spelen allerlei argumenten of tegenargumenten een rol:
- Extra financiële mogelijkheden voor de corporatie;
- Maatschappelijke overwegingen: betrokkenheid van eigenaars bij woonomgeving; ruimte voor starters en/of huishoudens met een modaal inkomen om een huis te krijgen;
- Vernieuwing van het aanbod. Ruimte bieden voor differentiatie in kwaliteit door de toekomstige eigenaar-bewoner (de kwaliteitsaanpassing) kan beter in de sfeer van een kluswoning worden uitgevoerd;
- Het risico van het beperkt aanbod op termijn in de sociale huursector (minder keuzevrijheid voor de huurder);
- Een versnipperd bezit leidt tot een ingewikkelde beheerwijze.
De afgelopen vijftien jaar zijn er jaarlijks gemiddeld zo’n 14.000 sociale huurwoningen verkocht aan zittende of nieuwe bewoners. De huidige situatie is zo dat de verkoop van woningen aan de zittende bewoner sterk is afgenomen. (van ruim 60% in 2000 naar circa 25% in 2009), ondanks de toename van verkoopconstructies met kortingen. Een belangrijke rol speelt hierbij natuurlijk het functioneren van de woningmarkt.
Volop nieuwe mogelijkheden
Los van de discussie over het aantal noodzakelijke sociale huurwoningen (1,5 miljoen of 2,4 miljoen) is het van belang te onderzoeken wat het versnipperd bezit voor de benadering en de invulling van de kwaliteitsaanpassing zal betekenen.
Een belangrijk aspect zal de totale omvang van het eigenwoningbezit zijn. Het zal op termijn tussen de 65% en 75% liggen. (6) Dat betekent dat de mogelijkheden voor de kwaliteit(saanpassing) in deze sector het referentiebeeld vormen.
Op het moment dat de woningvoorraad meer gemengd is en dat sociale huur en (sociale) koop naast elkaar liggen, zal de opgave voor kwaliteitsaanpassing gedwongen eindelijk structureel gaan veranderen. Niet complexgewijze benadering is dan de regel, maar maatwerk op woningniveau. Als dit de maatschappelijke opgave is, zal er geleidelijk aan ook een passend aanbod komen. Om dit proces te versnellen is versnipperd woningbezit een goed vertrekpunt voor wat in de toekomst gangbaar wordt. Het biedt volop nieuwe mogelijkheden.
Bouwstenen
Het gaat dus om een aanbod dat maatwerk weet te combineren met standaardisatie. Om dit te realiseren is het van belang te werken met concepten – projectoverstijgende oplossingen-, waarbij deze twee invalshoeken een plaats hebben. In de woningbouw zijn daarom woningen en woongebouwen opgedeeld in componenten ofwel potentiële bouwstenen voor kwaliteitsaanpassing. Hierbij gaat het dus niet om het stroomlijnen van de ploegen, zoals dat in het traditionele grootonderhoud en de renovatie gangbaar is, maar om het aanbrengen / vervangen van samenhangende producten. Dan gaat het niet om voegwerk, gevelisolatie en kozijnvervanging en dergelijke, maar om de gevel, die in de komende -tig jaar een passende kwaliteit moet hebben. In het gesprek voert de gewenste prestatie de boventoon voor de techniek. Versnipperd woningbezit kan deze ontwikkeling versnellen.
