Leestijd 5 – 7 minuten, door Merle Savelsberg
De laatste jaren trekt de woningmarkt weer flink aan. De prijzen stijgen en de steden kunnen het niet allemaal meer even goed bolwerken. Woningnood is niet iets nieuws. Na de tweede wereldoorlog was er ook sprake van een schaarste in het woningaanbod op de Nederlandse markt. Toen werden de wederopbouwwijken in snelle opeenvolging gebouwd om iedereen te kunnen huisvesten. Het grootste dal in de woningmarkt is echter wel bereikt. De economie sterkt weer aan. Maar hoe zit dat voor starters op de woningmarkt?
Als starter valt het niet mee. Wanneer je klaar bent met studeren, moet je een baan en nieuw onderdak vinden. De meesten vinden een kantoorbaan van negen tot vijf waarbij de vrijheid van het studeren en ‘eventjes naar huis gaan omdat je geen zin meer hebt’ er niet meer in zit. Dat is voor sommigen even slikken. Niet alleen behoor je nu tot de ‘grote mensen wereld’ van het werken, je zal te zijner tijd je eenvoudige studentenkamer moeten verlaten en inruilen voor een appartement of huis. En dat blijkt in deze tijden nog niet zo eenvoudig als dat het doet klinken.
Als starter op de woningmarkt heb je – uitgaande van een standaard situatie – weinig budget, maar zul je toch wat moeten vinden. Binnen de huursector heb je als starter twee keuzes: huren in de sociale huursector of huren in de vrije huursector.
De sociale huursector is een uitkomst wanneer je bijvoorbeeld alleen bent of wanneer één van jullie twee nog maar verdient. En tot januari was dat het geval. Een halfjaar de tijd om iets te vinden bij Woonbedrijf, met een inschrijftijd van ruim vijf jaar. Maar dat blijkt zo makkelijk nog niet. Waar je een paar jaar geleden met vijf jaar een appartement kon krijgen, stijgen de inschrijftijden nu explosief en moet men gemiddeld al zeven tot acht jaar hebben om voor een woning in aanmerking te komen. Of op goed geluk dat een hoop mensen niet reageren of de woning niet accepteren waardoor jij er alsnog in kunt. Als je echter een basissalaris voor een afgestudeerde aan een universiteit verdient en een vriend hebt, die zelfs nog meer verdient, kom je niet meer in aanmerking voor de sociale huursector. Dan zal je noodgedwongen in de vrije huursector een appartement of huis moeten vinden. Waar je eerst een studentenkamer van gemiddeld 350 euro had, moet je nu aan huurprijzen denken die al gauw over de 1000 euro per maand gaan en voorlopig nog wel zullen blijven stijgen (1;2). Alleen is dit zeker niet te doen en met twee ben je al een groot deel van je inkomen kwijt.
Figuur 1: De huurstijging tussen 2015 en 2018 (bron: CBS, 2018).
Vervolgens heb je besloten om in de vrije huursector een woning te gaan zoeken. Dan blijken er nog een aantal problemen aanwezig te zijn. Nadat je een baan – al dan niet – binnen je sector hebt gevonden en je boven het minimumloon betaalt krijgt, blijkt dat dit salaris te laag is voor een woning op de vrije markt! Sommige bedrijven vragen dan aan potentiële huurders een salaris van soms drie tot vier keer de maandhuur. In Utrecht kunnen ze zelfs vragen om een brutosalaris dat gelijkstaat aan zeven of acht keer de maandhuur. In Eindhoven zit het minimum aan maandhuur tegen de 900 euro aan, en makelaars en vastgoedbedrijven zien dan toch graag klanten die met het salaris over de 2700 euro bruto per maand verdienen (3;4). Dit is toch een merkbaar verschil met het bescheiden startsalaris van een bouwkundige, dat minimaal toch wel een paar honderd euro lager ligt (5).
Vind je een appartement, waar geen strenge inkomenseisen aan verbonden zijn, komt er een nieuwe valkuil: veel mensen hebben last van dezelfde problemen en zijn net als jij op zoek naar de woningen waar de eisen niet zo hoog liggen. De woningen die dan interessant worden, krijgen ook de bulk aan aanvragen voor bezichtigingen binnen. Zorg dan maar eens dat je er net tussenuit gehaald wordt en opvalt bij de makelaar. Bij bezichtigingen geldt vaak het principe van ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’ waarbij de eerste die de woning accepteert, de woning ook daadwerkelijk mag huren. Reageer jij net twee minuten later dan is het jammer voor jou. Soms kun je ook net geluk hebben en komt er een betaalbaar appartement op de markt vrij en wordt je uitgekozen voor een bezichtiging. Maar dat geluk komt niet vaak voor.
Dan blijft er nog kopen over. Voorheen was het zo dat je van DUO in Groningen een basisbeurs kreeg, die wanneer je je diploma binnen tien jaar had gehaald, werd kwijtgescholden. Sinds september 2015 heeft de overheid echter het sociale leenstelsel ingevoerd. Niet langer kun je een basisbeurs ‘lenen’ die na afstuderen wordt kwijtgescholden. In het sociale leenstelsel is er sprake van lenen in plaats van een basisbeurs. Als je, zoals ik, er tussen in valt en zowel in het nieuwe als in het oude leenstelsel hebt gestudeerd, gelden er andere regels. Je hebt zelf de keuze of je de studieschuld in vijftien of vijfendertig jaar terugbetaalt. Het enige verschil is dat de lening vanuit het oude leenstelsel zwaarder meetelt op de hypotheekaanvraag dan de lening vanuit het nieuwe leenstelsel. En dit kan nogal een verschil maken in de maximale hypotheek die je kunt krijgen als starter. Daarbij kijken de hypotheekverstrekkers alleen naar je volledige studieschuld en niet naar de hoeveelheid studieschuld die je nog hebt op het moment dat je een hypotheekaanvraag bij ze neerlegt. Is dit een optie voor een starter? Alleen wanneer er sprake is van geen of nauwelijks een studieschuld is dit de prettige optie. Als starter zal je ook geen jaarcontract of vast contract krijgen welke voor een redelijke hypotheekaanvraag nodig zijn.
Daarvoor hebben organisaties als Sint Trudo een oplossing: slimmer kopen. Slimmer kopen is een concept waarbij appartementen en huizen tegen een ‘korting’ op de markt worden verkocht aan starters. Wanneer de starter na enkele jaren weer door verhuist, koopt de organisatie het appartement als het ware terug van de starter en zet deze opnieuw in de verkoop voor een nieuwe generatie starters. Ook hier zitten een aantal haken en ogen aan vast. Via de website van Sint Trudo kun je je gratis aanmelden voor de koopalerts van de wijken waarin een bepaald type appartementen voorkomt dat via slimmer kopen aangeboden wordt. Zodra er dan een woning vrijkomt binnen een wijk waar je een koopalert op hebt, heb je achtenveertig uur de tijd om te reageren. Vervolgens kom je in een lotingssysteem van de computer terecht en de eerste vijf kandidaten komen op een lijst te staan. Wanneer geen van deze vijf kandidaten de woning accepteert, komt de woning vrij voor iedereen, niet alleen voor de mensen met een koopalert. Op zich een prima systeem, maar wanneer meer dan tweehonderd man zich inschrijven voor een woning is de kans klein dat je er doorheen komt. Vooral wanneer de nood hoog is en je snel je studentenwoning moet verlaten.
De mogelijkheden om starters te huisvesten zijn er echter wel degelijk. Kleinere woningen in handen van gemeenten en corporaties worden op dit moment niet als waardevol beschouwd en men neigt eerder naar het slopen-nieuwbouw concept dan renovatie. Deze woningen zien we met regelmaat voorbij komen op de werkvloer. Maar een kleinere woning hoeft niet per definitie als woning voor een gezin te functioneren. Deze woningen hebben de potentie om de starters op de woningmarkt onderdak te bieden en het probleem in de huizenmarkt te verkleinen. Deze starters kunnen gezien worden als een nieuwe, serieuze doelgroep in de bestaande bouw. Voor hen liggen er talrijke mogelijkheden voor duurzame huisvestiging in de sector. Bij beleidsmakers zal dan echter de knop wel om moeten, zodat starters niet meer tussen wal en schip zullen stranden.
Bronnen / noten:
- Huurwoningen Eindhoven stijgen sterk in prijs zegt Pararius, ED, 2018
- Huren stijgen sneller in 2018 sneller dan in 2017, CBS, 2018
- Uitleg vrije sector huur, Parteon, 2019
- Toewijzingseisen vrije sector huur, Ymere, 2019
- Startsalaris hbo wo, GemiddeldInkomen, 2019
