Een olifantenpaadje voor eigenaar-bewoners

Leestijd: 6 – 8 minuten, door: Yuri van Bergen

Iedere zaterdagochtend maak ik een lange wandeling vanuit thuis, op en neer tussen twee dorpjes. Ik volg dan een klein kronkelig riviertje dat door verschillende natuurgebieden loopt. Hiermee ben ik begonnen tijdens de eerste lockdown maar de herhaling is me goed bevallen. Voor een beetje variatie op de route wandel ik wekelijks willekeurig aan beide kanten van het riviertje. Hierbij maak ik graag gebruik van de vele olifantenpaadjes die enkele vaste routepaden op natuurlijke wijze met elkaar verbinden. Ik zie nooit iemand tijdens deze wandelingen, maar toch blijken er gedurende de week vele wandelaars te zijn die samen met mij hetzelfde pad gebruiken. Want groen groeit er niet op deze wandelstroken. Lopend over deze paden gingen vorige week mijn gedachten terug naar 2007, het jaar dat minister Vogelaar haar lijst van prachtwijken publiceerde. In datzelfde jaar begon ik samen met enkele collega’s aan het verhalen over en werken aan een nieuw olifantenpaadje: het pad voor de particuliere woningeigenaar.

De particuliere woningeigenaar is de belangrijkste doelgroep voor het maken van verduurzamingsplannen. Met 70% van de woningvoorraad in bezit biedt de omvang van deze eigendomsvorm kansen voor impact. Maar de particuliere woningeigenaar wordt (mede door haar onwetendheid) ook ervaren als een lastige doelgroep. Niet door de mensen zelf, die zitten vaak vol met ideeën en ambitieuze plannen voor hun buurt. Het zijn vaak de makers en uitvoerders van deze plannen die worstelen met het bieden van de gewenste ondersteuning om vraag en aanbod dichter bij elkaar te brengen. Een synoniem voor de vraag van de particuliere woningeigenaar die vaak wordt gebruikt is de ‘serie-van-één’. Een term die suggereert dat er enkel vraag is naar maatwerk en dat er geen ruimte is voor herhaling. Praktijkvoorbeelden waarbij collectiviteit wordt georganiseerd bij particulieren zoals VvE’s lopen niet over van succes. Zij lopen vaak vast in de besluitvormingsfase waardoor een collectieve uitvraag veelal wordt vooruitgeschoven. Terwijl de commerciële verhuurder zich enkel lijkt te focussen op rendement. De discussie die mede is ontstaan door een TikTok filmpje van de voetballer Ryan Babel is daar een mooi voorbeeld van (1).

Het olifantenpaadje als route naar 2050

Hoewel deze voorbeelden veel aandacht krijgen wil ik in dit verhaal juist de aandacht vestigen op die andere vorm van particuliere eigendom: de eigenaar-bewoner van de grondgebonden woning. Uit cijfers over wonen en bouwen 2020 (CBS) kun je afleiden dat zo’n 3,5 miljoen eengezinswoningen in eigendom zijn van eigenaar-bewoners. In totaal zijn er nu ruim 5 miljoen grondgebonden woningen.

Dus wat betreft woningtype en eigendom lijkt hier maatschappelijk de grootste opgave te liggen. (2). Daarmee ligt hier ook de beste kans en tegelijkertijd de grootste uitdaging om integraal en duurzaam kwaliteit te leveren door middel van het vraaggestuurd en stapsgewijs renoveren van woningen. Deze aanpak voor renovatie begint ‘van onderaf’ bij de bewoners als expert van het gebruik van hun eigen woning en buurt. Om vervolgens samen met de (sociale) partners in de buurt gezamenlijk tot een integrale aanpak voor de gehele buurt te komen die stapsgewijs tot uitvoering wordt gebracht. Uiteraard afhankelijk van de werkelijke behoefte van bewoners in de buurt (3). Als specialist op het gebied van het renoveren van wijken en buurten mét bewoners hebben wij nu ook een olifantenpaadje gemaakt voor de particulieren. Hierbij gaat het niet zozeer om de techniek van het renoveren, maar vooral om het proces: hoe kom je met individuele bewoners tot collectieve uitvragen en hoe wordt hierbij grip gehouden op de uitvoering daarvan?

Volkshuisvesting 2.0: wonen, zorgen en werken in de buurt

De vertrouwde eengezinswoning waarin een gezin woont is niet meer de dominante huisvestingsvorm in Nederland. De één- en tweepersoonshuishoudens vormen momenteel namelijk tweederde van alle huishoudens. Tegelijkertijd zien we dat zorg en werk ook een plaats in de woning moeten krijgen. Maar hoe realiseren we deze oplossingen met elkaar? Want hoewel de energietransitie in de media veel aandacht krijgt ligt de opgave voor de ruim 14 duizend buurten en haar bewoners genuanceerder dan we vaak denken. Een recent bericht over een uitvraag van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties bewijst dat maar weer eens. Het beschikbare budget van 450 miljoen subsidie vanuit het Volkshuisvestingsfonds werd tweemaal overvraagd. Bijna 50 gemeenten sturen hun plannen toe ter verbetering van de woonkwaliteit en leefbaarheid in kwetsbare gebieden (4).

Deze uitkomst is geen verrassing als we ‘droog’ kijken naar de cijfers over de woningvoorraad. Vanaf de grote wederopbouw van ons land direct na de oorlog is onze aandacht hoofdzakelijk uitgegaan naar nieuwbouw. Het bouwen van woningen voldoet steeds aan een directe en primaire behoefte aan woonruimte en trekt daarmee bijna alle aandacht naar zich toe. Zelfs nu de beoogde woningbouwproductie voor nieuwbouw slechts 160 woningen per dag bedraagt ten opzichte van de 1.000 woningen per dag die om een duurzame renovatie vragen (5).

In gesprek met professionals, over een mogelijke oplossing om van onderaf met particuliere woningeigenaren collectief een buurt te renoveren, merk ik dat er vaak verwarring ontstaat over het begrip renoveren. Deze verwarring wordt veroorzaakt door een verschil van inzicht in en ervaring met renoveren. Als wij kijken naar een 30 jaar oude woning valt er behalve wat gepland onderhoud weinig te renoveren (of de woningeigenaar moet natuurlijk zelf een behoefte hebben aan bijvoorbeeld een ruimere woning). Woningen met een leeftijd tussen de 30 en 60 jaar hebben wat grotere ingrepen nodig om de woonkwaliteit op peil te houden. Bij meer dan 60 jaar oude woningen, oftewel woningen gebouwd voor circa 1960, komen meer ingrijpende renovaties in beeld om de woning aan de desgewenste kwaliteit te laten voldoen. Dit laatste vormt de dagelijkse praktijk bij de meer dan honderd woningcorporaties die strategisch sturen op een gedifferentieerd woningbestand in zowel prijs en kwaliteit (6).

Onze blik op het kijken naar (duurzame) kwaliteit van de gebouwde omgeving is mede gevormd door de promotie van mijn collega dr.ir. Haico van Nunen aan de TU Eindhoven in 2010. In zijn proefschrift wordt gesproken over een (theoretische) levensduur van een bestaande woning van (minimaal) 120 jaar. In deze 120 zal een woning diverse malen (cyclisch) een kwaliteitsverbetering ondergaan. Zonder deze geplande en ongeplande ingrepen zal een woning niet meer voldoende mooi, stevig of functioneel worden gevonden wat uiteindelijk kan leiden tot het besluit om te slopen en nieuw te bouwen.

Gezien de gemiddelde leeftijd van onze woningvoorraad komen bijna alle woningeigenaren tussen nu en 2050 tot de beslissing om meer te doen aan hun woning dan noodzakelijk onderhoud om de gewenste woonkwaliteit te bereiken of te behouden. De wijze waarop we willen wonen, de wijze waarop we ons werk en de zorg aan huis (gaan) organiseren zijn dominant voor de gewenste verbeteringen. De hiervoor benodigde renovaties zijn daarnaast uitstekend te benutten om ook aan de duurzaamheidsopgave te voldoen. En het hoeft niet in één keer te gebeuren, maar kan in overzichtelijke en financieel haalbare stappen. Om te helpen hierin een passende route vinden hebben we de Ikwoon app geïntroduceerd (7). De app vormt als het ware een olifantenpaadje om met bewoners in gesprek te gaan over hun woonwensen. Deze digitalisering van het keukentafelgesprek is hard nodig om tot de gewenste opschaling van particuliere woningverduurzamingen te komen. Want tijd om letterlijk miljoenen keukentafelgesprekken te voeren is er niet voor 2050! De tabel hieronder toont dat alleen al de komende tien jaar circa 2 miljoen woningen aan de beurt zijn voor een grondige renovatie, omgerekend 180 gesprekken per dag. Ikwoon biedt daarnaast de mogelijkheid om met andere gebruikers uit de buurt een collectieve uitvoering van de gekozen maatregelen te organiseren. Zo toont de app dat zij er niet alleen voor staan.

***Figuur 2.*** *In de periode 1950 – 1970 zijn bijna 2 miljoen woningen gebouwd. Gemiddeld is deze woningvoorraad nu 60 jaar oud. Daarmee is het natuurlijke moment bereikt om te gaan renoveren*

Voor het eerst in onze geschiedenis van volkshuisvesting hebben we te maken met uitdagingen die ons voorheen totaal vreemd waren. Niet zozeer de thema’s op zich maar vooral het feit dat deze thema’s nu allemaal samenkomen. De komende decennia hebben we naast de genoemde veranderingen in wonen, werk en zorg ook andere grote maatschappelijke thema’s met elkaar te beslechten, zoals de uitvoering van het klimaatakkoord met een tekort aan technisch geschoolde vakmensen. En het zijn niet eens alleen deze vraagstukken die de komende jaren onze agenda gaan bepalen. Het aantal kwetsbare huishoudens zoals zorgmijders, mensen met een taalachterstand en (energie) armoede en mensen met schuldproblemen nemen in rap tempo toe (8). In hoeverre we deze mensen kunnen bereiken en helpen zal een grote invloed hebben op de leefbaarheid van buurten en de mogelijkheden om te komen tot leefbare en duurzame wijken. En daarmee bedoeld of onbedoeld een belangrijk onderdeel van onze opgave voor opschaling zijn.

Product, proces en samenwerking

Het voorgaande geeft misschien een somber beeld over de omvang en complexiteit van de opgave waarvoor we met zijn allen staan. Men vraagt wel eens aan mij hoe ik naar deze opgave kijk. Mijn antwoord is dan altijd positief. Want ik zie enorm veel kansen om juist nu met elkaar integraal complexe vraagstukken op te pakken. Zeker met de wetenschap welke mogelijkheden er liggen om reeds gerealiseerde oplossingen op dagelijkse basis ook tot herhaling te brengen. Wel zullen we dan met elkaar andere eisen moeten gaan stellen aan onze producten en het proces waarmee we deze richting de bewoner ontsluiten. Wat echter vooral van belang is dat we verder kijken dan de fysieke omgeving en ook kijken naar de leefbaarheid in buurten en wat we samen met sociale partners en wijkorganisaties daarin kunnen betekenen. Initiatieven om mensen uit de buurt op te leiden tot renovatiespecialisten die vervolgens duurzame renovaties in de buurt gaan uitvoeren zijn hier een goed voorbeeld van.

Zelf zal ik blijven lopen over de olifantenpaadjes in de gebouwde omgeving met een open blik naar de samenwerking met maatschappelijke organisaties in de hoop steeds meer wandelaars op deze paden te kunnen ontmoeten. Ik ben benieuwd waar deze reis ons toe zal leiden!

Bronnen:

Een olifantenpaadje voor eigenaar-bewoners

Over deze blog

Nieuwsbrief

Archieven

wellicht ook interessant

Topsector Duurzame Renovatie hard nodig

Waarom de verduurzamingsopgave vaker over capaciteit zou moeten gaan

RENOVEREN ALS TOEGEPAST SOCIAL DESIGN

Over deze blog

Nieuwsbrief

Archieven