Wat zijn de kosten voor het verduurzamen van een woning?
Leestijd: 8 – 9 minuten, door: Haico van Nunen
Dit artikel is eerder geplaatst in Renda #4 – 2019
Aan het einde van de zomer brak er een heftige discussie over het verduurzamen van woningen los. De reden hiervoor was de publicatie van een nieuwe rapportage van het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving). Hierin werd geconcludeerd dat het verduurzamen van de eigen woning voor bijna alle huiseigenaren financieel niet rendabel is. In de reflectie op één jaar ‘Klimaatakkoord Gebouwde Omgeving’ valt daarnaast te lezen dat woningen via een wijkaanpak in één keer van het aardgas afhalen voor 2030 moeilijk is en dat woonlastenneutraliteit de grootste blokkade voor verduurzaming dreigt te worden.
Deze berichten zijn weinig hoopgevend voor de realisatie van de duurzaamheidsambities van de gebouwde omgeving. Maar zijn deze conclusies eigenlijk wel verrassend? De rapporten lijken een mooi moment om onderstaand artikel opnieuw onder de aandacht te brengen. In dit artikel, eerder gepubliceerd op het platform RENDA ongeveer een jaar voor het uitbreken van deze discussie, gaf een mogelijke oplossing voor opschalingsmogelijkheden van woningrenovaties. In het kader van deze discussie deel ik graag deze eerdere inzichten.
Met verbazing las ik een artikel in de krant (1). De particuliere woningeigenaar zou de kosten voor verduurzaming veel te hoog inschatten. Gemiddeld schat de particuliere eigenaar in 22.000 euro nodig te hebben om zijn woning te verduurzamen naar label A. Het artikel gaf aan dat dit in werkelijkheid maar de helft zou bedragen. Dat leidde er bij mij toe eens goed naar de bronnen te kijken en waar deze uitspraken op gebaseerd zijn. Immers als we de verduurzaming van woningen voor dat soort bedragen kunnen invullen dan worden de klimaatambities wellicht toch haalbaar. Zitten we dan met zijn allen zo fout met de prijzen?
Volgens het artikel ’Huiseigenaren tasten in duister over kosten verduurzaming’, verschenen op 15 oktober 2019 in het Algemeen Dagblad (1) zouden bewoners de kosten van verduurzaming veel te pessimistisch inschatten. Het krantenartikel verwijst naar een onderzoek van ABN Amro (3) en laat zien dat particulieren uitgaan van kosten van gemiddeld € 22.000 om hun label te verhogen tot label A. Alles hangt natuurlijk samen met de uitgangssituatie. Het verbeteren van een woning van label B naar label A schat men in op € 13.000 en als het huidige label G/E is, denkt men € 33.000 nodig te hebben om tot label A te komen. Ter vergelijking kijkt de bank (2) naar een onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) (4) waarin wordt gesteld dat het verduurzamen van een particuliere woning van label G naar label A € 22.000 kost. Conclusie: bewoners schatten de kosten voor verduurzaming te somber in. In plaats van de door bewoners geschatte € 33.000 zou € 22.000 toereikend moeten zijn. Het krantenartikel dat mijn aandacht trok, gaat zelfs nog verder en impliceert dat je een gemiddelde woning voor ‘grofweg de helft minder’ kunt verduurzamen, dus een koopwoning voor €11.000,- naar label A kan brengen. Maar dat is mijns inziens vooral de opvatting van die journalist, bronnen hiervoor heb ik namelijk niet kunnen vinden. Al deze verhalen maken de beeldvorming rondom verduurzaming niet transparanter. En juist dat zorgt voor veel verwarring over verduurzamen en de betaalbaarheid daarvan.
Wat is verduurzamen?
Als we voor nu even de genoemde prijzen laten voor wat ze zijn, dan blijft de hoofdvraag wat de verduurzaming van de woningvoorraad nu inhoudt. Het Klimaatakkoord stelt dat we in 2030 1,5 miljoen woningen (huur en koop gezamenlijk) verduurzaamd moeten hebben. Als we kijken naar de hoeveelheid CO2 die hiermee gereduceerd zou moeten worden en de genoemde 1,5 miljoen woningen dan wordt duidelijk dat de gestelde ambitie in het Klimaatakkoord uitgaat van energieneutrale woningen. Dit gaat dus verder dan label A, waarmee gerekend wordt in de studies. In de diverse krantenartikelen wordt ervan uitgegaan dat verduurzamen gelijk staat aan het opwaarderen naar label A. Hoewel dit zeker een heel stuk op de goede weg is, komt het niet overeen met de aantallen en uitgangspunten in het Klimaatakkoord. Wanneer energieneutraal het doel wordt, dan is de gedachte van de bewoner, dat het eerder € 33.000 kost, zo gek nog niet en zelfs nog aan de lage kant…
“Bewoners zouden de kosten van de verduurzaming van hun woning veel te hoog inschatten”
Kosten
Terug naar de prijzen. Het EIB-rapport (4) noemt een aantal prijzen voor verduurzamen. De herkomst van deze bedragen is niet geheel duidelijk. Ervaring in de markt leert dat deze prijzen bij lange na niet gehaald worden. In de corporatiemarkt, waarin een professioneel opdrachtgever betrokken is en er vaak seriematig gewerkt wordt, wordt voor een gemiddelde woningverbetering van label E naar A circa € 55.000 besteed (aanneemsom excl. BTW). Volgens het EIB-overzicht zou dat voor € 17.000 moeten kunnen. Dat verschilt nogal met de genoemde prijzen. Daar komt dan bij dat de Nederlandse bouwmarkt nog lang niet zover is dat ze het kwaliteitsniveau van de corporatie aan kunnen bieden voor een gelijkwaardige prijs in de particuliere markt.
Eigendom
De kosten die gemoeid zijn met verduurzaming hangen uiteraard af van de aanvangskwaliteit, maar het EIB maakt ook onderscheid naar eigendomsvorm. De kosten bij de sociale huur liggen het laagst vanwege het serie effect (maar je kunt een serie ook op een andere manier ordenen, daarover verderop meer). Maar als we naar de verbeteropgave kijken en we nemen de verdeling van de labels over de woningvoorraad dan lijkt het alsof de particuliere woningen gemiddeld een beter label hebben (5). Echter er zijn vier keer zoveel sociale huurwoningen gelabeld en de voorraad koopwoningen is (bij benadering) bijna twee keer zo groot als de sociale huur. Dat scheelt daarmee een factor 8! Dat betekent dus dat veel koopwoningen een slechter label hebben of nog helemaal niet gelabeld zijn (en meestal betekent dit een slecht label, de meeste particuliere labels worden uitgevoerd om een subsidie te krijgen bij verbetering). De energetische kwaliteit van de koopwoningen loopt achter op de sociale huur. Het is dus aannemelijk dat een groot deel van de particuliere woningen onderaan in de labelrange uitkomt, en daarmee zouden de kosten voor verduurzaming naar label A volgens EIB uitkomen op € 22.000.
Opgave
Als we dit zo zien dan moet er nog veel gebeuren. Als eerste moet de omvang van de ingreep gemeengoed zijn. Het stadium van dubbel glas zijn we allang voorbij. Zelfs label A is niet voldoende als uitgangspunt, wanneer we de klimaatdoelstellingen serieus nemen. Het klimaatakkoord suggereert al dat (Bijna) Energie Neutraal Gebouw de norm gaat worden, ook voor de bestaande bouw. De kosten voor verduurzaming voor de particulier bedragen (volgens EIB) daarmee niet €22.000, maar komen uit op € 45.000.
Het helpt dan niet als in de omringende sectoren het beeld blijft bestaan dat je met label A klaar bent. Verwarring over de hoogte van de kosten leidt ertoe dat de consument het allemaal maar lastige materie vindt, en wegblijft van verdere actie. De consument moet het toch van de krantenberichten hebben. En eerlijk gezegd was ik al blij dat consumenten beseffen dat verduurzaming geld gaat kosten, en met € 33.000 kom je een heel eind. De volgende stap is om de consument te laten zien wát hij dan kan doen en hem de gelegenheid bieden om daarvoor te kiezen.
Prioriteit van duurzaamheid
Geld investeren in je woning staat bij de meeste mensen namelijk niet bovenaan het prioriteitenlijstje. Vakantie, nieuwe auto of studie van de kinderen hebben veelal een hogere prioriteit. Onderhoud ziet men wel als een gelegitimeerde uitgave (het moet, om erger te voorkomen) en voor een échte (zichtbare) kwaliteitsverhoging is men ook bereid te betalen. Dat betekent dat het moment van onderhoud een uitgelezen kans biedt om mensen te laten zien wát ze kunnen doen. Zoals gezegd spreken verbeteringen die men direct merkt meer tot de verbeelding dan nieuwe installatie of isolatie. Denk daarbij bijvoorbeeld bij onderhoud aan het dak aan die zolder waar je nu tegen het dakbeschot aankijkt, maar waar je met een dakvernieuwing niet alleen een hogere mate van warmte-isolatie krijgt, voorzien van PV, maar waar je een compleet nieuwe zolderverdieping, met afwerking en al, aan overhoudt. Dat ervaar je als gebruiker direct en zou zelfs tot een verhoging van je woningwaarde kunnen leiden. Het zijn die momenten en die kwaliteiten waar mensen gewezen moeten worden op de mogelijkheden die er zijn. Dit geldt voor het dak maar ook voor de gevel en installatie kan een dergelijke afweging gemaakt worden.
“Door de opgave kleiner te maken wordt de opgave ook overzichtelijker voor de eigenaar-bewoner.”
Financiering
Tot slot is financiering een knelpunt. Dat bewoners beseffen dat het €33.000 gaat kosten is een, of ze er daadwerkelijk over beschikken is een tweede. Dan komen we uit bij de financiële sector. En of dit nu banken zijn, of ander fondsen, er zal op voorhand geld beschikbaar moeten komen. Met verduurzamen verlagen we de energierekening, wat ruimte kan bieden om te investeren, maar dat geld komt pas na verloop van tijd beschikbaar. Er zal dus vooraf een financiering verstrekt moeten worden die voldoende is om die stappen te maken.
De rapporten vanuit de financiële sector wijzen erop dat we met €22.000 kunnen verduurzamen. Dat zijn bedragen die passen binnen de huidige financieringsvormen van de duurzaamheidslening (maximaal € 25.000) (6). Maar we hebben net kunnen lezen dat het vaak om grotere stappen gaat (van F naar A) en dat de stappen eigenlijk verder moeten gaan dan label A, richting BENG. De benodigde investering wordt daarmee groter en nadert eerder de € 45.000 volgens EIB. Dat zijn bedragen die niet meer gefinancierd kunnen worden binnen de huidige regelingen. Bovendien zullen banken een investering die twee keer zo hoog ligt (voor in hun ogen hetzelfde resultaat) niet snel accepteren. Het vraagt om verduurzamingsoplossingen, die de ambitie ‘verder dan label A’ faciliteren en waarvan de kwaliteit dusdanig betrouwbaar is dat financiers er hun geld in durven te steken. De bouw en de financiële sector moeten daarvoor dichter bij elkaar komen, om te begrijpen welke stappen nodig zijn voor verduurzaming, maar vooral wat ze kosten.
Component renovatie
Het is mogelijk om niet alle stappen tegelijk te nemen maar om stap voor stap in componenten te werken. Als eerste deel je de investering op in de tijd. Door de opgave kleiner te maken wordt de opgave ook overzichtelijker voor de eigenaar-bewoner. Het gaat dan niet meer over ‘een renovatie’ maar bijvoorbeeld over een nieuw dak. Daarmee wordt het gesprek concreet, je weet waar je als financier geld in stopt. Componenten stellen je ook in staat om herhaalbare oplossingen te ontwikkelen. Aangezien de woningvoorraad grotendeels uniform is, kun je met een beperkt aantal oplossingen veel woningen bedienen. Immers zoveel verschillende daken zijn er nu ook weer niet in Nederland. Het stelt je in staat om op een andere manier schaal te creëren (serie in een wijk) en daarmee de prijs gunstig te beïnvloeden, niet in de laatste plaats doordat je ook niet elke keer het wiel hoeft uit te vinden. Wanneer je eenmaal een goede oplossing ontwikkeld hebt, kun je prijs en kwaliteit bij de financier voorleggen. Beproefde en beprijsde oplossingen kunnen financiers overtuigen van de kwaliteit en de lage investeringsrisico’s. Daarmee kunnen financieringsmogelijkheden ontwikkeld worden die toegankelijk zijn voor eigenaar-bewoners.
Zo gek nog niet
We hebben kunnen lezen dat bewoners al uit gaan van €33.000 als investering voor verduurzaming. Er wordt gezegd dat de kosten lager liggen, maar de praktijk laat zien dat door lage aanvangskwaliteit (label) van de woningen en een hogere eindkwaliteit (energieneutraal), deze kosten juist hoger liggen. Ik denk dan dat de bewoner zo gek nog niet is en best goed inschat wat er nodig is. Berichten dat het allemaal wel meevalt en dat we voor €11.000 of €22.000 helemaal klaar zijn, wekken geen vertrouwen.
Voor opschaling moet de sector de bewoners meer inzicht verschaffen. Inzicht in benodigde kwaliteiten, inzicht in gewenste oplossingen (vraag) met inzicht van de prijzen die bij die oplossingen horen. Vervolgens is er een aanbod nodig met ingrepen op het juiste niveau. Kozijnvervanging of isolatiefolie is niet waar het over gaat. Er is behoefte aan component oplossingen die in een keer een grote stap maken, als onderdeel van een energieneutrale renovatie. Dat hoeft niet de hele woning te zijn, maar het niveau van een product is te beperkt. En dat aanbod moet van een dusdanige kwaliteit zijn dat een financier het vertrouwen heeft om er een lening voor te verstrekken. De verduurzaming begint bij de eigenaar (de corporatie, maar vooral ook de particuliere eigenaar). Maar die zal daar alleen voor kiezen als er een duidelijk aanbod is, met de mogelijkheden om dat te kunnen betalen. Een reële inschatting van de kosten is een eerste vereiste. En de inschatting van de bewoner is volgens mij zo gek nog niet…
Bronnen
1. ’Huiseigenaren tasten in duister over kosten verduurzaming’, Algemeen Dagblad, N. de Groot, 15-10-2019
2. ‘Grote stappen nodig in verduurzaming woning’, M. Buijs, ABN AMRO, oktober 2019
3. ‘Monitor duurzaamheid’, 15-10-2019
4. ‘Klimaatbeleid tegen het licht’, Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), juli 2019.
5. Cijfers over Wonen en Bouwen, 2019, Hoofdstuk 6 Energie,
6. Energiebespaarlening, Nederlands Energiebespaar Fonds (NEF)
