Leestijd: 10 – 12 minuten, door: Yuri van Bergen
Geen spijt. Twee woorden die sinds enkele jaren steeds vaker worden gebruikt bij het bepalen van de beste strategie voor de aanpak van een woning. Zelf heb ik nooit goed begrepen wie dan wél spijt wil hebben van enorme uitgaven. Dat je dus tienduizenden euro’s in je woning investeert om er na tien jaar achter te komen dat de maatregelen niet voldoende bleken te zijn. Het wisselende beleid van overheden aangejaagd door het klimaatakkoord maken het voor ons, de bewoners, bijna onmogelijk om een goede route uit te stippelen. Neem daarbij ook nog de geringe mate van professionaliteit in de renovatiemarkt wordt het ons niet gemakkelijker gemaakt. Geen spijt; het is grappig om te zien dat iedereen hier verschillende uitgangspunten voor hanteert. Voor mij als bewoner is geen spijt een maatregelenpakket welke zorgt voor een woning die ik comfortabel kan gebruiken, met kamers die mooi zijn van maat, geen tocht in huis en installaties die geruisloos hun werk doen.
Woningcorporaties als startmotor voor het verduurzamen
De woningcorporaties, met hun miljoenen huurwoningen, hebben de laatste jaren niet stil gezeten. Sterker nog: als er in Nederland een vastgoedbeheerder aangewezen kan worden die meer kwaliteit heeft geleverd dan het Bouwbesluit ons voorschrijft zijn zij het wel. Daarmee is de gemiddelde kwaliteit van hun bezit bekeken vanuit het perspectief van duurzaamheid veel beter op orde dan je waarschijnlijk denkt. Zij duiden deze kwaliteit aan met het (lage) energielabel B. Met dit label is de woning voor de corporatie duurzaam genoeg én blijft deze voor de huurder betaalbaar. In dit deel van hun bezit zal dus de komende 10 á 20 jaar niet nog eens worden geïnvesteerd. Er is echter ook kritiek op dit beleid van ‘Label B’ plannen binnen het corporatiebezit. Zoveel kritiek dat het zelfs een naam heeft gekregen: de zogenaamde ‘regret (spijt) maateregelen’. Om de nu gepromote prestatie van aardgasloze wijken en/of CO2 neutrale woningen volgens het klimaatakkoord te behalen, is een energielabel B namelijk niet goed genoeg.
We praten nu (gemakzuchtig) over bijna de helft van het sociale bezit: ca. 1,1 miljoen woningen, verdeeld over meer dan 350 corporaties. Gemiddeld komt het erop neer dat ca. 3.200 woningen per woningcorporatie voor de komende 30 jaar nog aangepakt zullen moeten worden. Dat zijn gemiddeld 105 woningen per jaar per corporatie ofwel 10 % van de benodigde 1000 woningen per dag!
Daarmee wil ik niet zeggen dat de keuze om bij een professionele vastgoedbeheerder te beginnen met de verduurzaming van de woningvoorraad verkeerd is. Maar aan de andere kant komen deze woningen via de meerjaren onderhoudsplanning tóch vanzelf een keer aan bod. Waarom zouden we dan hierop de focus willen leggen? We moeten juist voorbeelden demonstreren aan particulieren met een dusdanige kwaliteit dat deze woningen minimaal tot 2050 geen nieuwe maatregelen nodig hebben. Voorbeelden die herhaalbaar zijn én waarbij de bewoner zelf de regie over het verduurzamen van de woning kan nemen.
De woningcorporatiesector is een professionele vastgoedbeheerder met misschien wel de meeste ervaring in Nederland als we het hebben over spijt. Ik ken geen andere partij die nog steeds dagelijks ervoor moet zorgen dat de consequenties van genomen (spijt-) maatregelen beheersbaar blijven voor zowel de corporatie als de bewoner. Deze ervaring kan nu worden ingezet als een ware schatkamer voor de particuliere opgave. Met een bewezen praktijk in het onderhouden en renoveren van honderdduizenden woningen in de afgelopen veertig jaar zijn alle experimenten eigenlijk wel voltooid. Het is nu zaak deze kennis op te halen en de gemeenten en particuliere woningeigenaren te helpen bij hún keuzes. Aan de hand van drie herkenbare voorbeelden kijken we naar een aantal van deze lessen. Lessen die niet ‘zonder spijt’ herhaald kunnen worden.
Voorbeeld 1: Herstructurering van wijken
Een herkenbaar voorbeeld is de historische beleidskeuze om een wijk te ‘verbeteren’ door middel van sloop/nieuwbouw. De woningen in deze wijk hadden namelijk riante tuinen waardoor er bij nieuwbouw meer woningen gebouwd zouden kunnen worden. De ontwikkelaars stonden al in de rij: zij konden dan gaan bouwen wat ze wilden: sociale woningen, zorg- én (dure) koopwoningen! Alleen: er woonden natuurlijk al mensen in deze wijk, de duizend bewoners woonden er zelfs naar alle tevredenheid en wilden niet verhuizen. Ze organiseerden zich en lieten zich adviseren over een alternatief waarbij hun woning wél zou kunnen blijven staan. En uiteindelijk bleek dit plan nog betaalbaarder dan het beoogde plan! Uiteindelijk besloot de corporatie om dat alternatieve plan uit te voeren.
Dit voorbeeld is geen uitzondering maar toont de praktijk van de herstructurering van wijken in het verleden. Een praktijk die nog steeds dagelijks plaats vindt maar niet meer in dergelijke grote aantallen, omdat men (met spijt) heeft moeten toegeven dat dergelijke trajecten van sloop/nieuwbouw veelal onbetaalbaar zijn. Niet slechts de bouwkosten van deze woningen, maar juist de totale kosten voor het gehele proces (vanaf het sloopbesluit tot heroverweging, van verhuiskosten tot draagvlakontwikkeling en van de start bouw tot oplevering) leiden uiteindelijk tot spijt.
Voorbeeld 2: Asbest als bouwmateriaal
Persoonlijk vind ik asbest het beste voorbeeld om meer gevoel te krijgen bij de impact van de gevolgen van “geen spijt” of toch “spijt” maatregelen. Asbest is een bouwmateriaal dat al eeuwen (zelfs al in de Romeinse tijd!) in woningen wordt verwerkt. De reden hiervoor is dat het materiaal niet kan branden. Dus toen wij in Nederland in 1950 begonnen met de bouwopgave van honderdduizenden woningen per jaar hebben we (toen nog) zonder spijt massaal dit materiaal voorgeschreven en gebruikt. Asbest is een sterk, slijtvast, brandwerend materiaal met en zelfs een licht isolerende werking! Maar bovenal was asbest goedkoop in de aanschaf. Dankzij deze laatste eigenschap is er bijna geen woning voor 1980 gebouwd waar het product niet in is verwerkt. We vinden het namelijk echt overal terug. Op en in bergingen, op daken, in kozijnen, leidingen, vloerafwerking en nog steeds is dit gevaar voor de gezondheid niet opgeruimd. Ik weet niet of iemand al heeft uitgerekend wat dit materiaal sinds het verbod in 1993 heeft gekost, maar mijn gevoel zegt dat het bedrag voor het verduurzamen van de woningvoorraad de komende jaren er niets bij is. Verantwoord kiezen kan dus door voortschrijdend inzicht heel lastig zijn; zelfs voor professionele partijen.
Voorbeeld 3: Beheer en onderhoud
Spijt hebben van een keuze wil niet altijd direct zeggen dat het ook je eigen schuld is. Een voorbeeld uit de praktijk is de keuze voor gepland onderhoud aan een complex van meer dan 350 woningen. Deze woningen, gebouwd in 1974, zijn ruim van maat en liggen omgeven door groen rustig bij elkaar in de wijk. Omdat alles in het leven onderhevig is aan slijtage door bijvoorbeeld weersinvloeden en gebruik moest er onderhoud plaatsvinden. Voor woningcorporaties is dit de gangbare praktijk van planmatig onderhoud. Zij weten dus ook dat houten kozijnen uit 1974 niet van hetzelfde hout zijn gemaakt als bijvoorbeeld de vooroorlogse houten kozijnen. Om de kosten voor reparatie en onderhoud van deze kozijnen omlaag te krijgen is er (toen) zonder spijt veelvuldig door de woningcorporatie gekozen voor alternatieve materialen. Een onderhoudsarme oplossing was namelijk toch de beste keuze voor de eigenaar en de bewoners? Dus er kwamen nieuwe kozijnen van kunststof met dezelfde hoeveelheid ramen die open kunnen (met toen de keuze uit de kleuren: wit, wit of witJ). Deze maatregelen zorgen ervoor dat de kosten voor houtrotreparatie en schilderwerk tot nagenoeg nul werden gebracht. Niemand spijt toch? De kozijnen werden vervangen en het project was nog niet afgerond of de leverancier ging failliet. De reden was dat er een fout in het product was geslopen waardoor onderdelen niet goed op elkaar bleven zitten. Met andere woorden: het waaide er dwars door de kozijnen heen. Dit is niemands schuld, maar de leverancier bestaat niet meer om het probleem op te lossen, de woningcorporaties heeft geen geld om de kozijnen te vervangen en de bewoner? Tja, die moet maar leren leven in een tochtige woning. Gelukkig heeft de corporatie in veel van dergelijke gevallen wel voldoende middelen om die tegenslagen op te vangen. Maar achteraf heeft iedereen spijt van de keuze die toen nog de beste leek te zijn.
Al deze voorbeelden komen uit onze 40-jarige praktijk van bewonersondersteuning waar wij door deze woningcorporaties worden ingehuurd om tot ‘geen spijt’ oplossingen te komen. In diezelfde praktijk zien wij met de opkomst van energie- en/of CO2 neutraal renoveren dat het alleen maar complexer wordt om maatregelen te nemen die nu en in de toekomst geen spijt opleveren. Met de wetenschap dat de ‘basis’ kennis over wat comfortabel en prettig wonen is, langzaamaan wegzakt en steeds minder aandacht krijgt. Dit stemt somber omdat de noodzakelijke verduurzaming met 1.000 woningen per dag eigenlijk nog niet eens echt is begonnen.
27 Gemeenten met ‘proeftuinen’: aardgasvrije wijken
Met 2,2 miljoen sociale huurwoningen verdeeld over meer dan 350 organisaties is de sociale huursector goed georganiseerd. De keuze om deze ervaren vastgoedbeheerder met een bewezen praktijk van onderhoud en beheer als startmotor voor de verduurzaming te gebruiken is daarom een keuze zonder spijt. Want de ruim 5 miljoen woningen in bezit van beleggers, particuliere verhuurders maar vooral in particulier eigendom (eigenaar/bewoner) zijn niet vertegenwoordigd als groep aan de duurzaamheids beleidstafels. Deze particuliere woningeigenaar zal ergens in de komende 30 jaar ‘iets’ aan zijn of haar woning moeten verduurzamen. Waar de woningcorporaties kunnen leunen op een ervaren en goed georganiseerde praktijk staat het overige deel van de woningvoorraad eigenaren er maar onhandig bij te kijken. Want op basis van welke ervaringen gaan zij zonder spijt hun keuzes maken? Zij hebben namelijk niet de financiële reserves die corporaties wel hebben om eventuele spijtmaatregelen te corrigeren. Dus het moet écht in één keer goed. De keuze om bij corporaties te beginnen lijkt dus logisch. Deze corporaties hebben echter niet enkel duurzaamheid maar juist ook betaalbaarheid hoog in het vaandel staan. Toch wordt dit besluit door de markt omarmd omdat er dan een professionele partner als aanspreekpunt is voor de wijk. Wederom niemand spijt!
Particulieren: zeg nee tegen label B!
Fijn dat u nog steeds bent aangehaakt! Want de belangrijkste boodschap zit in de staart van mijn verhaal. Geen spijt. Willen we als eigenaar-bewoner straks geen spijt krijgen van de grootste investering in onze woning dan moeten we nu opletten. Misschien hoeven we de komende jaren nog niet direct actie te ondernemen maar als we iets hebben geleerd van 40 jaar volkshuisvesting in Nederland, is dat de enige constante bij de (semi-) overheden is dat het beleid steeds wisselt. Op dit moment ligt de focus van de overheid en het bedrijfsleven op het verduurzamen van de sociale huurwoningen. Maar dat zal rap gaan veranderen als binnenkort uit berekeningen zal blijken dat we onze doelstellingen niet gaan halen. Vanwege deze ‘enge’ focus wordt de opgave met de grootste potentie aan CO2 besparing nú nog vrijgelaten, de particuliere eigenaar-bewoner. Maar overal schieten bedrijfjes uit de grond, die veelal worden gefinancierd door de overheid, energieleveranciers en netbeheerders. Deze start-ups hebben wél hun aandacht gericht op het verduurzamen van de volledig gebouwde omgeving. Via vele online energiechecks, -scans en -tools word je geadviseerd om vooral nu je woning te verduurzamen. Na zelf een paar van deze tools te hebben ingevuld is de uitkomst voor mijn woning steeds hetzelfde. Leg zonnepanelen op het dak, neem isolerende beglazing, kies voor zuinigere installatie en daar waar nog geen isolatiemateriaal zit in je woning graag isoleren. Volgens de aanbieders zal ik hier geen spijt van krijgen vanwege de korte terugverdientijd (wat dit ook mag betekenen). In corporatieland hebben ze namelijk ook een naam voor deze set aan maatregelen: ‘Label B’.
Mijn les is dat je stapsgewijs moet renoveren, daar is nu nog tijd genoeg voor, maar neem dan wel stappen met voldoende kwaliteit om zowel aan de toekomstige duurzaamheidseisen als aan jouw eigen eisen met betrekking tot (toekomstig) wooncomfort te voldoen. Kies voor maatregelen zonder spijt, zeg nee tegen label B!
Bronnen:
- Renoveren zonder spijt, Wilbert Leistra, RENDA, 13 december 2012.
- Sociale huurwoningen komen moeilijk los van het gas, Orla McDonald & Josta van Bockxmeer, fd.nl, 1 mei 2019.
- 10 no-regret verduurzamingsmaatregelen, daar krijgt u geen spijt van, Jeroen Dungelmann, finance ideas, 11 december 2018.
- Hoe wordt mijn woning Passief?, Stichting PassiefBouwen, www.passiefhuismarkt.nl.
- Voorraad woningen naar eigendom, verhuurder, bewoning en regio, cbs.nl, 11 januari 2019.
- Gaat het klimaatbeleid Nederland écht 1.000 miljard euro kosten?, Thomas Borst & Maarten Keulemans, de Volkskrant, 14 februari 2019.
- Achtergrondnotitie t.b.v. de sectortafel Gebouwde Omgeving, Verduurzaming bestaande woningen, Klimaatakkoord, 13 december 2018.
- Verslag Duurzaam Gebouwd op locatie: Renovatie, Duurzaam Gebouwd, 25 juni 2014.
- Dijkstra Draisma: De industrialisatie van woningrenovatie, Biebe Schootstra, Energie & Transitie, 26 november 2018.
- Nul-op-de-meterwoningen met ontevreden huurders, FluxEnergie.nl, 15 maart 2016.
- Netbeheerder, Wikipedia.
- Hulp bij het verduurzamen van je huis, Arend Clahsen, fd.nl, 14 september 2017.
- Motor voor verduurzaming, Haico van Nunen, BouwKennisBlog, 12 februari 2019.
