RENOVATIE ALS ‘BIG BUSINESS’

Leestijd: 9 – 11 minuten, door: Yuri van Bergen

Renovatie is de grootste groeimarkt in Nederland. De gemiddelde leeftijd van onze woningvoorraad is inmiddels 60 jaar (1). Voor elke woning geldt dat na dertig jaar grotere ingrepen nodig zijn om het wooncomfort op peil te houden dan alleen schilderen en kleine reparaties. Dit betekent dat alle woningen de komende dertig jaar nog minimaal 1 renovatie zullen ondergaan. En met alle woningen wordt bedoeld de nog steeds groeiende voorraad van 8 miljoen woningen waarvan er circa 5 miljoen in particulier bezit zijn.

Hoe gaan we deze renovatie van Nederland met elkaar betalen? We kunnen iedere euro slechts eenmaal uitgeven en hebben ook andere rekeningen te betalen zoals de schoolopleiding, de autogarage en onze tandarts. Als iedereen per jaar één maandsalaris aan de kant zet, dan hebben we met elkaar binnen 10 jaar genoeg geld gespaard om minimaal 1 onderdeel, bijvoorbeeld de gevel, van onze woning goed aan te pakken (2). De renovatie van een dergelijk onderdeel biedt ook gelijk de kans om bijvoorbeeld de woning geschikter te maken voor langer zelfstandig wonen. Ook draagt een renovatie bij aan minder en duurzamer energiegebruik en het comfortabeler, gezonder en veiliger maken van de woning. Kortom: met een woningrenovatie draag je bij aan de noodzakelijke verduurzaming van Nederland. Het moge duidelijk zijn dat we het hier niet hebben over een renovatie waarbij de hele woning op zijn kop gaat maar over gerichte ingrepen op onderdelen om de gewenste kwaliteit te bereiken. Wij noemen dat componentrenovatie (3).

Om dit betoog, over waarom renovatie de grootste groeimarkt is in Nederland, nog meer kracht bij te zetten lijkt het me goed om deze stelling te onderbouwen met cijfers. Deze cijfers laten ons zien dat een volwassen renovatiemarkt mogelijk is. Renovatie kan namelijk wel een imago boost gebruiken voordat het door iedereen gezien gaat worden als big business. Experts hebben ons voorgerekend dat de verduurzamingsopgave gelijk staat aan het tempo van gemiddeld duizend gerenoveerde woningen per dag. We hebben het dus over een enorme opgave om onze 8 miljoen bestaande woningen voor 2050 allemaal te renoveren en daarmee een bijdrage te leveren ter voorkoming van het verder opwarmen van de aarde (4).

Als we gaan rekenen op basis van een gemiddelde investering van 25 duizend euro inclusief btw per renovatie-ingreep, komen we uit op een potentiële omzet van jaarlijks 7 miljard euro, 30 jaar lang en alleen voor het renoveren van woningen. Dus zonder rekening te houden met andere vergelijkbare werkzaamheden zoals woningonderhoud of het bouwen van woningen. Een goede vergelijking vond ik op een website die cijfers over de bouwsector publiceert (5). Zeven miljard euro voor het renoveren van onze woningen staat gelijk aan 10 procent van de huidige omzet in de gehele bouwsector, dus inclusief grond-, weg- en waterbouw! Dit biedt dus genoeg financiële zekerheid voor overheid, marktpartijen en financiers om te gaan investeren in renovatie.

Maar er zijn meer voordelen te noemen die voortkomen uit de renovatie van 8 miljoen bestaande woningen. Naast kansen op korte termijn voor het stimuleren van burgerparticipatie, het stimuleren van een groene economie en het vergroten van de schoonheid en leefbaarheid in wijken liggen er duidelijk kansen voor meer continuïteit. Wat dacht je bijvoorbeeld van de extra inkomsten aan belastingen gekoppeld aan deze nieuwe omzet, werkgelegenheid en inkomens? Op deze manier loont het dus voor zowel de overheid als het bedrijfsleven omdat deze renovatie opgave bovenop het reeds geplande werk van onderhoud aan en nieuwbouw van woningen komt. Dit biedt dus kansen voor nieuwe (her-) intreders in de renovatiemarkt die het leuk vinden om niet alleen met hun handen te werken maar ook aan klussen die als maatschappelijk relevant worden beschouwd. Kansen voor mensen uit andere sectoren waar nu grote ontslagen worden aangekondigd om met hun kennis en ervaring, in de oerconservatieve bouwsector, een frisse impuls te komen geven aan de ontwikkeling van een vakmanschap: de renovatiespecialist. Combineer dit met de grootste charme van renoveren, dat je mag samenwerken met bewoners, en je hebt een droombaan te pakken. Werken in een nieuwe hightech markt in opkomst waarbij je aan het einde van de werkdag de glimlach van de tevreden klant zelf in ontvangst kan nemen.

Laten we daarom met elkaar gaan investeren in renovatie pioniers, architecten en andere cowboys die oog hebben voor de gebruiker, duurzame kwaliteit en ieders portemonnee.

De businesscase van componentrenovatie

De eerdere alinea’s hebben ons getoond dat renovatie ‘big business’ is, maar toen ik tijdens de jaarwisseling omhoog keek naar al die kleuren van het vuurwerk voelde het afgelopen jaar voor mij toch niet als een feest. Natuurlijk worden er grote sprongen voorwaarts gemaakt en is iedereen in gesprek over hoe we met elkaar de renovatiemarkt positief kunnen veranderen, maar het ontbreekt aan echte daadkracht gericht op het creëren van een duurzame business, het blijft hangen in pionieren. Het lijkt soms wel alsof iedereen almaar net voldoende redenen kan verzinnen om deze nieuwe business nog een jaartje voor zich uit te schuiven. Toen ik omhoog keek en zag hoe het vuurwerk langzaam uitdoofde, bedacht ik dat nog een jaartje vooruitschuiven geen optie meer is. Renovatie is ‘big business’ en biedt daarmee enorme kansen voor iedereen die bereid is te investeren in de grootste nichemarkt van Nederland: het renoveren van 8 miljoen bestaande woningen. Recent sprak voormalig voorzitter van de sectortafel gebouwde omgeving Diederik Samsom op een bijeenkomst uit dat deze praktijk, van aanbodsgewijs renoveren, nog niet bestaat. Gelukkig was het eenvoudig om hem snel van nieuwe inzichten te voorzien. Want er ligt een blauwdruk om te starten klaar, een blauwdruk die alleen vraagt om opschaling met partners. Partners die samen met ons vooruit willen kijken naar de mogelijkheden om een breed en bewezen renovatie aanbod op te schalen waarbij de gebruiker centraal staat.

Eigenlijk zijn, als ik er verder over nadenk, de voorwaarden voor het renoveren nog nooit zo gunstig geweest. Door het langzaam verouderen van de bestaande woningen is er altijd een natuurlijke vraag naar renovatie geweest. Vaak is deze vraag, met name door de sociale woningcorporaties, ingevuld met het slopen en weer opnieuw bouwen van woningen. Een praktijk waar (maatschappelijk) nog steeds over wordt gediscussieerd. Door nieuwe wetgeving zoals het klimaatakkoord en het feit dat de meeste woningen nu in particulier eigendom zijn lijkt sloop echter niet meer automatisch de ‘beste’ oplossing. De rente voor het lenen van geld is bijna nul procent wat het besluit om nu extra te investeren in kwaliteit alleen maar aantrekkelijker zou moeten maken. Ook financiële instellingen worden langzaam bereid om de financiering van woningrenovaties tegen eenvoudige voorwaarden te ondersteunen.

Hoe komt het dan toch dat woningrenovaties op dit moment niet of nauwelijks plaatsvinden? Een van de belangrijkste reden is de betaalbaarheid. Deze prijs staat al decennialang onder druk en het steeds maar blijven vergroten van de schaal bij corporatiewoningen lijkt niet het gewenste effect te hebben. Ondanks deze extra impulsen voor het vergroten van de vraag lijkt deze route niet de barrière voor lagere renovatiekosten op korte termijn te doorbreken. De simpele conclusie is dat er bij renoveren te veel verspilling in het proces plaatsvindt (6). In deze vergelijking zijn dat kosten vanaf het initiatief, inclusief de arbeidskosten bij uitvoering tot het weer opnemen van de woning in beheer. Grofweg ligt de kostenverhouding van een renovatie op 80% proceskosten en 20% productkosten, gebaseerd op jaren onderzoek en ervaringen in de renovatiepraktijk van de sociale woningcorporaties. De praktijk van een professionele aanpak bij particuliere woningen wijkt wat betreft het prijsniveau hier niet van af of is zelfs duurder. Met deze hoge prijzen voor renovatie en de bijbehorende hypotheek in je achterhoofd lijkt het voor ‘de gemiddelde Nederlander’ onmogelijk om steeds maar meer geld in de woning te investeren. Sterker nog; het zou zelfs zeer onverstandig zijn om maar geld te blijven uitgeven zonder een duidelijke visie op je bezit en de keuzes om dit bezit in de toekomst te behouden.

Maar gelukkig zijn er ook oplossingen om ieder huishouden te ondersteunen met de noodzakelijke renovatiekennis, om snel en efficiënt verantwoorde keuzes te maken. Een van deze oplossingen is om niet de gehele woning in een keer naar de gewenste kwaliteit te brengen maar dit juist stapsgewijs te doen. Vanuit de overtuiging dat een woning in Nederland minimaal de leeftijd van 120 jaar behaald ontstaat er dan voor iedereen de gelegenheid om de totale investering te spreiden over deze periode. Deze nieuwe en unieke manier van kijken opent nieuwe deuren om anders na te denken over de uiteindelijke rekening voor het verduurzamen daarvan (7). Het biedt juist de mogelijkheid voor innovatie vanuit zowel de vraag- als de aanbodontwikkeling om nieuwe business te ontwikkelen. Een groot verschil met het verleden is dat deze nieuwe business start vanuit het beheer van onze 8 miljoen woningen waarbij het moment van de gebruiker dominant is voor het organiseren van de vraag.

Er ontstaat een behoefte aan nieuwe vormen van beheer voor de gebouwde omgeving. Een behoefte die letterlijk schreeuwt om nieuwe partijen die renovatie als een service aanbieden (8). Deze service is in tegenstelling tot de huidige praktijk van renovatie en transformatie dan ook niet gericht op de techniek of kwaliteit. Alle aandacht in deze nieuwe praktijk zal gaan naar de klant en het gebruik, alsof je de renovatie kant-en-klaar in de winkel koopt, volgens jouw wensen en op het moment dat jij er behoefte aan hebt.

Figuur 1: Deze zomer is de Frans-Duitse cultuurtelevisiezender ARTE naar Eindhoven gekomen om de BouwhulpGroep/ Alliantie+ applicatie te filmen. De uitzending hiervan is terug te bekijken op ARTE bij het programma Xenius: Künstliche Intelligenz. Klik hier om direct de uitzending te starten.

Winkelen in renovatiewinkels

Als werkstudent liep ik vele jaren geleden wekelijks door Rotterdam met de opdracht om de kwaliteit van sociale huurwoningen in kaart te brengen. Dat was de eerste keer in mijn leven dat ik mij verbaasde dat, terwijl alle bewoners zeer verschillend van elkaar waren en ieder op een eigen unieke manier invulling gaven aan het wonen, de woningen wat betreft de techniek overal hetzelfde waren. Data die ik netjes inleverende op kantoor werd vervolgens verwerkt in systemen waar de output altijd slechts een deel van de mogelijkheden liet zien en nooit de volledige potentie van een integraal aanbod. Het was toen, lopende door de straten van Rotterdam, dat ik mij verbaasde over het feit dat er geen winkels voor renovatie zijn. Alles wat we willen hebben, kopen we in winkels en deze winkels zijn overal verspreid door het land en tegenwoordig zelfs zonder sluitingstijd online beschikbaar. Voor alles wat we willen hebben, lopen we een winkel binnen en worden we als klant geholpen met de aanschaf van een product waar we als eindgebruiker ook werkelijk iets mee kunnen. Zo niet als het gaat om het renoveren van woningen. Bij het renoveren zijn we overgeleverd aan de professionals of doe-het-zelf markten waar niemand op voorhand voor jou de kwaliteit kan of wil garanderen voor een betaalbare prijs. Het wordt al snel maatwerk, of je langstlopende hobbyproject ooit, en beide varianten zijn nooit goedkoper dan een product dat zo direct uit de winkel komt.

Om renovatie beschikbaar en betaalbaar te maken voor iedere huiseigenaar, moet het lijntje tussen de bewoner en de productleverancier zo kort mogelijk worden gemaakt. We zijn dit zeker nog niet gewend met elkaar maar op dit moment kosten alle handelingen van personen werkzaam in de keten tussen de klant en de leverancier simpelweg teveel tijd voor de kwaliteit die het oplevert. Door het systeem van renoveren opnieuw in te richten ontstaat er meer flexibiliteit bij de ontwikkeling van een (persoonlijk) renovatie meerjarenplan. Hier ligt de basis van ons idee om te renoveren met componenten. De component is juist de schaal, tussen woning en product, waar techniek en de gebruiker elkaar ontmoeten. Met deze componenten is het mogelijk om op de schaal van een buurt, een wijk, een straat, een blok, een componentfamilie of zelfs een klant een industriële productielijn voor renovatie te organiseren (9). Iedereen kan zich voorstellen dat een basisvorm die zich richt op de kracht van herhalen, herhalen en herhalen de potentie heeft om de prijzen te laten dalen en de kwaliteit te laten stijgen. Dat is een inmiddels wereldwijd bewezen principe, echter was dit nog nooit voor de praktijk van renovatie tot een succesvolle uitvoering gebracht. 10 jaar geleden, desalniettemin, zijn wij begonnen met het gewoon te doen!

Inmiddels hebben we de traditionele manier van het energetisch verduurzamen van sociale huurwoningen en de onderkant van de particuliere woningmarkt weten te doorbreken (10). Dit hebben we op eigen kracht kunnen doen door een innovatieve aanpak zoals we die met partners de afgelopen jaren hebben ontwikkeld en gedemonstreerd onder de merknaam Alliantie+. Vanuit een applicatie die de klant en leverancier direct met elkaar verbindt en door slim gebruik te maken van diverse digitale databronnen, geavanceerde optimalisatietechnieken voor vastgoed en financiering, slimme keuzes voor circulaire materialen in de component renovatie producten alsmede een baanbrekende aanpak voor logistiek en realisatie van stapsgewijs renoveren waarbij de eigenaar-bewoner zelf de regie in handen heeft. Met deze ontwikkeling weten we met partners een positieve (maatschappelijke) toegevoegde waarde te creëren op een eenvoudig en betaalbare wijze. Zo ontstaat een aanbod dat klaar is om in iedere winkel te worden opgenomen!

De start van dit nieuwe jaar is voor ons ook de start van een volgende stap. Met dit artikel geven we voor onszelf richting aan de opgave om de realisatie van renovatie als ‘big business’ een duidelijk gezicht te geven. We zullen zien hoe dit concept ons het komende jaar verder gaat brengen in zowel het denken en het gewoon doen. Onze koers blijft in ieder geval voorwaarts gericht op innovatie en op samenwerking. Tijdens deze route zullen we onze kennis en ervaring vrijblijvend met jullie blijven delen.

Bronnen / noten:

1. CBS, Jaarboek wonen in beeld, https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2000/03/mededeling-jaarboek-wonen-2000-brengt-wonen-in-beeld
2. Het gemiddelde inkomen van ‘de Nederlander’ voor komende jaar wordt geschat op 36.500 euro. Dit komt neer op een netto besteedbaar inkomen van meer dan 2 duizend euro per maand. Bron: CPB, Kerngegevenstabel plus koopkracht, https://www.cpb.nl/Augustusraming-2020
3. RENDA, Ontwikkeling van Component Renovatie, https://www.renda.nl/ontwikkeling-van-component-renovatie
4. Lector Hogeschool Rotterdam, Openbare les dr. ir. Haico van Nunen, https://www.hogeschoolrotterdam.nl/globalassets/documenten/onderzoek/projecten/kc-dhs/ol_haico-van-nunen.pdf
5. Bouwend Nederland, Kengetallen uit de bouw en infra, https://www.bouwendnederland.nl/service/feiten-en-cijfers
6. Pamflet, renovatie als Hollands-Herontwerp, https://www.bol.com/nl/p/pamflet-renovatie-als-hollands-herontwerp/9200000002778549/
7. TU/e, Proefschrift ‘Assessment of the Sustainability of Flexible building’, https://research.tue.nl/en/publications/assessment-of-the-sustainability-of-flexible-building-the-improve
8. ARTE, Programma Xenius: Künstliche Intelligenz, https://www.arte.tv/de/videos/084700-022-A/xenius-kuenstliche-intelligenz/
9. Blog DWPD, De belofte van duizend woningen per dag, http://www.duizendwoningenperdag.nl/kwaliteiten-2/de-verantwoordelijkheid-ligt-bij-de-eigenaar-bewoner/
10. BouwhulpGroep, 1000^ste Nom Woning, https://www.bouwhulp.nl/actueel/1000ste-nom-woning

Deel dit artikel: