Een vervolg op ‘In gelul kan je niet wonen’
Leestijd: 3 – 4 minuten, door: Sandra Arts
Onze behoefte aan woonruimte groeit; we gaan eerder zelfstandig wonen, gezinnen gaan uit elkaar, we worden gemiddeld ouder dan vroeger. Dit zijn allemaal redenen waardoor er behoefte is aan meer woningen. De grenzen van bouwen aan de randen van dorpen en steden zijn al bereikt, dus ruimte voor grote uitbreidingswijken is er niet of verkenningen hiernaar worden geremd door politieke discussies. Omdat je ‘in gelul’ nu niet eenmaal niet kan wonen zullen we ruimte moeten zoeken in de bestaande 14.000 buurten die ons land rijk is. Een beroemde uitspraak van voormalig staatssecretaris Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Jan Schaefer uit de jaren ’80 die inmiddels weer actueel is geworden. Er is dringend behoefte aan (her)haalbare oplossingen binnen iedere stad of dorp. Verdichten door een combinatie van woningen toevoegen door nieuwbouw en door transformatie van het bestaande, lijkt de ideale vorm om dit ook slim en snel en met elkaar te gaan realiseren.
Vorig jaar was het tekort aan betaalbare woningen al ruim voorbij de kwart miljoen. Ondanks een landelijke aandacht voor nieuwbouw en de mogelijkheden om deze nieuwe woningen naast betaalbaar ook direct duurzaam te maken zal deze oplossing ons niet veel beschikbare vierkante meters gaan opleveren. Nog even los gezien van de maatschappelijke discussie over stikstof, doelgroep en stijgende bouwkosten. Wat ook niet helpt is dat er netto slechts gemiddeld 50 duizend woningen per jaar bij komen. Dat betekent dat we met dit tempo 5 jaar nodig hebben om dit acute probleem op te lossen. Ervan uitgaande dat we dan ook vandaag kunnen beginnen. Dus een betere oplossing is een combinatie van woningen toevoegen door nieuwbouw om toekomstige behoefte structureel te kunnen opvangen en vandaag te starten met de transformatie van bestaande gebouwen.
Figuur 1: Doormiddel van optoppen kunnen op een bestaand casco extra woningen worden gerealiseerd.
De praktijk van transformeren
Er zijn voldoende bewezen manieren van ingrijpen om slim en snel tot hogere woningaantallen in een buurt te komen. Bekende voorbeelden uit de praktijk zijn extra woningen toevoegen door het splitsen of optoppen van huidige woningen. Of door het (chirurgisch) toevoegen van woningen in een bestaande wijk. In wijken en buurten waar stedenbouwkundig nog ruimte is (bijvoorbeeld op hoeken, ter plaatse van garageblokken of open ruimten) zorgvuldig extra woningen inpassen zonder de kwaliteiten van de huidige woonomgeving aan te tasten. De wijken van net na de oorlog zijn stedenbouwkundig vaak ruim opgezet, dus hier liggen kansen. Veelal ook in combinatie met thema’s zoals groen, water, hittestress en veiligheid.
Figuur 2: Met het ombouwen van garages tot woningen kunnen extra woningen ( tiny houses) worden gerealiseerd én wordt het monotone karakter van de straat doorbroken.
Ingrijpendere wijktransformaties zoals het herverkavelen of herstructureren van een gedeelte van een bestaande buurt zullen ook zeker serieus overwogen moeten worden. De wijken van voor- en net na de oorlog bezitten vaak diepe percelen waar over het algemeen steeds minder behoefte aan is. Door bijvoorbeeld het doorbreken van een bouwblok worden de knelpunten van te grote percelen en te lange straten opgeheven en kunnen extra woningen worden toegevoegd. Eventueel aangevuld met nieuwbouw op lege ‘velden’, voornamelijk langs de randen van een stad of dorp. De gekozen aanpak voor verdichting moet de bestaande stedenbouwkundige kwaliteiten respecteren en de eventuele aanwezige knelpunten opheffen.
Figuur 3: Locaties met ongebruikte diepe percelen kunnen door zorgvuldige herstructurering zoals doorbreken van het bouwblok of toepassen van een andere verkavelingsvorm benut worden voor extra kwaliteit zoals extra woningen.
Hoe zou zo’n transformatie er in de praktijk uit kunnen zien? En hoe zorg je ervoor dat je geen kansen mist? Veelal zien we in onze praktijk dat de aanleiding voor een dergelijke analyse en verbeelding uit meer dan één opgave bestaat. Naast een geplande of noodzakelijke onderhoudsbeurt spelen er op de achtergrond vaak meer onzichtbare problemen die kansen bieden om met een goed integraal plan de buurt weer bewoonbaar te maken voor de komende 30 tot 60 jaar. Je kan hierbij denken aan problematieken zoals veiligheid, wateroverlast, achterstallig onderhoud aan het leidingwerk onder de grond, verkeersveiligheid, etc. Maar steeds vaker is de geplande duurzaamheidsopgave, aangejaagd door de Klimaatopgave, een reden om te beginnen naast het reeds dringend bestaande tekort aan betaalbare woonruimte.
Door een uitgebreide analyse te maken van de huidige situatie komen alle knelpunten van een buurt, maar ook de kwaliteiten naar boven op het gebied van woonomgeving, leefbaarheid, uitstraling, imago. Met een ‘verdichtingskansen’ bril op wordt naast het kijken naar verbetermogelijkheden op technisch- en energetisch vlak ook gekeken naar kansen voor het toevoegen van woningen. Door een brede toekomstvisie te vormen over de huidige kwaliteiten in relatie tot de gewenste toekomstige kwaliteiten ontstaat er een integraal voorstel, waarbij niet alleen de korte termijn dilemma’s worden opgelost maar waar ook aandacht is voor de maatschappelijke opgaves zoals het toevoegen van woningen. En als er een goede visie achter ligt kan met het toevoegen van extra woningen meteen de stedenbouwkundige situatie versterkt worden. Een win-win dus!
