Leestijd: 7 – 8 minuten, door: Yuri van Bergen
Anno 2020 is er nog steeds een grote behoefte aan woonruimte. Er is schaarste aan (betaalbare) bouwgrond voor de particulier die graag zelf wil bouwen. Plus er is een groot tekort aan mensen die willen werken in de bouw waardoor de bouwkostenfactor arbeid zwaar onder druk staat. Dit terwijl Nederland letterlijk in de steigers wordt gezet voor haar grootste verbouwing ooit. De bijna 8 miljoen bestaande woningen moeten allemaal voor 2050 nog minimaal eenmaal gerenoveerd worden. Een opgave die vraagt om industrialisatie van de huidige wijze van renoveren.
Lessen geleerd vanuit de systeembouw
De gebouwde omgeving is grotendeels door middel van industrialisatie tot stand gekomen. We beschrijven hier de periode 1950-1980: een periode van overvloed aan bouwkavels en arbeidspotentieel in combinatie met een groot tekort aan woonruimte. Als gevolg van een wereldwijd succes van industrieel produceren werd ook deze schaarste op industriële wijze aangepakt. Over het resultaat van deze operatie zijn de meningen verdeeld. Persoonlijk vind ik het resultaat van deze bouwdrift, helaas, mager als je naar het beschikbare potentieel kijkt. Slechts een half miljoen nieuwbouw systeemwoningen en enkele woningbouwfabrieken hebben de 21ste eeuw weten te halen (bron 1). Ondanks overheidssteun en enkele ambitieuze bouwondernemingen heeft deze innovatieve wijze van bouwen nooit haar potentie van standaardisatie gebracht. Het is dus lastig om de amper zichtbare ‘successen’ van het verleden vandaag de dag te hergebruiken bij de renovatieopgave. Meer dan 50 jaar geleden boden nieuwe ‘fabrieken’ ons de mogelijkheid om snel de productie van materialen en het proces van bouwen te optimaliseren door alles op één plek voor te bereiden. Deze kant-en-klare bouwpakketten gingen vervolgens op de vrachtwagen naar de bouwlocatie waar er uiteindelijk een woning van werd gemaakt. Voor de renovatie van bijna 8 miljoen bestaande woningen kan je dit principe niet zomaar voor een tweede keer letterlijk herhalen. Maar waarom dan niet vraag je je misschien af. Het antwoord is eenvoudig: omdat er op dit moment nog mensen wonen op de plek waar we willen gaan bouwen.
Industrieel renoveren
Begrijp me niet verkeerd, industrieel renoveren is de enige mogelijkheid die we met elkaar hebben om überhaupt aanspraak te maken op een dergelijk complexe gigantische productieopgave. Bij renoveren staat, in tegenstelling tot bij nieuwbouw, namelijk de techniek niet centraal maar de woningeigenaren en haar bewoners. Waar nieuwbouw zeer succesvol is in het in één keer financieren, communiceren en produceren voordat de woningeigenaar de woning in gebruik neemt, heeft renovatie sinds haar ontstaan in de jaren zeventig te kampen met versnipperd opdrachtgeverschap, verschillende behoeften en een allesbehalve herhaalbare bouwpraktijk. Men heeft het renoveren vanuit techniek wel geprobeerd maar tot op heden lukte het niet om de potentiële schaal aan bestaande woningen ook werkelijk om te zetten in productiemassa geschikt voor industrialisatie (bron 2).
Renoveren op zijn nieuwbouw’s
Ook het resultaat van de laatste poging om de instandhouding en verbetering van de gebouwde omgeving van bovenaf en met de nadruk op techniek vorm te geven laat weer eenzelfde beeld zien (bron 3). Men spreekt zelf van een positieve groei maar de beoogde versnelling, wat de basis van dit idee vormde, is nooit gehaald. Door ‘op zijn ‘nieuwbouw’s’ te renoveren had men gehoopt de industriële voordelen van massa en kwaliteit te halen. Deze keer werd gekozen voor het meeste voorkomende archetype in Nederland: de doorzonwoning uit de bouwperiode 1946-1974. Maar ondanks de beschikbaarheid over ruim voldoende schaal en ondanks de potentiële massa aan optimalisatie van logistiek, materialen en arbeid door de gekozen ‘nieuwbouw’ kwaliteit heeft deze aanpak niet geleid tot een dagelijkse productiestroom van gerenoveerde woningen. Voldoende stof voor verdere studie en ontwikkeling voor zij die erin geloven dus! Deze aanpak biedt in theorie zeker mogelijkheden maar het blijft momenteel onduidelijk hoe deze ‘succesformule’ in de praktijk zou moeten gaan werken. Vaak hoor ik mensen als ik hierover praat verwijzen naar rapporten van het bureau McKinsey & Partners met cijfers die hun betoog zouden moeten onderbouwen (bronnen 4,5,6,7). Mijn conclusie hierbij is: zolang onze bouwopgave niet verder reikt dan de nieuwbouw van woningen en/of renoveren op zijn ‘nieuwbouw‘s’ gaat het goed. Met andere woorden: deze aanpak werkt zolang er maar geen mensen wonen!
Afbeelding 1: Toenmalige minister van Wonen Rijksdienst op bezoek bij het project ‘Poorters van Montfoort’ waar we in 2013 deze oorspronkelijke ‘ladeplan woningen’ op zijn nieuwbouw’s hebben gerenoveerd, met groot (internationaal) succes. Dit succes is mede tot stand gekomen doordat we persoonlijk bij iedere bewoner en de woningeigenaar zijn nagegaan wat hun specifieke wensen waren. Het resultaat bestaat uit onder andere woningen die meer energie opleveren dan ze verbruiken én gasloos zijn.
Industrialisatie in de gebouwde omgeving
Er zijn een aantal omstandigheden die renoveren lastiger maken dan nieuwbouw. Bij nieuwbouw is er de mogelijkheid om zonder bewoners keuzes te maken; een luxe die er bij renoveren niet is. De constanten bij renoveren zijn dat álle woningen verschillen van kwaliteit. En dat de bewoners niet allemaal dezelfde behoeftes en wensen kennen en ook niet altijd dezelfde planning voor ogen hebben. Het is dus logisch dat initiatieven die een aanbod als vertrekpunt voor industrialisatie nemen, dit als problematisch ervaren. Maar met meer dan 5 miljoen woningen in particuliere eigendom en veelal versnipperd bezit bij de woningcorporaties is dit wel de opgave voor de komende dertig jaar.
Natuurlijk zijn er een aantal oplossingen te bedenken. Je kan je product zo goedkoop of gewild mogelijk maken dat iedereen dit wil hebben. Op zich geen slechte keuze bezien vanuit productie omdat de kans groot is dat er voldoende vraag naar het product zal ontstaan. Helaas biedt deze aanpak in de renovatiepraktijk niet altijd de zekerheid die wordt gezocht. Want als je vervolgens voor de laagste prijzen kriskras door het land moet rijden om je product te leveren is er weinig zicht op herhaling van werkzaamheden. Daarbij komt: wie zegt ons dat iedereen ook daadwerkelijk het goedkoopste of beste product wil hebben voor zijn of haar woning? Al helemaal als de bewoner niet eens om de renovatie heeft gevraagd.
Een andere oplossing is dat je goed gaat luisteren naar wat de mensen in de buurt op dit moment willen en kunnen. Dus in plaats van een technische aanpak ga je meer vanuit een sociale invalshoek de mensen benaderen. Het aantal mensen dat hun woning wil verduurzamen zal dan waarschijnlijk hoger zijn. Probleem is dan vervolgens weer hoe je überhaupt enige vorm van industrialisatie krijgt georganiseerd met alle voordelen zoals beschreven in de rapporten van McKinsey & Partners.
De (start van een) oplossing ligt bij de bewoners
Hoewel verduurzaming hoog op de politieke agenda staat heeft het weinig prioriteit bij de gemiddelde woningeigenaar. De kosten ervan zijn hoog, men ziet op tegen de overlast en men heeft geen vertrouwen in de markt of simpelweg geen idee welke vraag ze moeten stellen. Maar waarom vraagt niemand eigenlijk aan deze bewoners welke behoeften ter verbetering aan hun woning zij zelf hebben? Steeds maar weer wordt vanuit techniek en van bovenaf bedacht wat bewoners nodig hebben. Dit werkt niet als we met elkaar tot industrialisatie én op die manier tot versnelling willen komen. Misschien komt zo het aanbod er wel maar daarna komt de vraag niet op gang.
De geschiedenis van de experimentele volkshuisvesting heeft ons al verschillende keren laten zien dat het industrieel opschalen van renoveren of aan de vraagzijde vastliep of aan de aanbodzijde. Deze kloof werd steeds veroorzaakt doordat men eerst ging experimenteren met wat men dacht dat de oplossing moest zijn voordat men in gesprek ging met de mensen die er daadwerkelijk wonen (en in veel gevallen deze verbeteringen ook nog eens moesten gaan betalen). De balans tussen de vraag en het aanbod bleef daardoor veelal bij een ‘geslaagd experiment’. Het gesprek over verdere standaardisatie verdween vaak direct weer naar de achtergrond; op naar het volgende experiment. Immers wilde iedereen wat anders waardoor de vraag sterk wisselde. En bij een sterk wisselende vraag is het onmogelijk om aan industrialisatie toe te komen. Het zal niet eenvoudig zijn deze maatschappelijke barrière te doorbreken maar er is zeker wel een oplossing te noemen: breng de vraag dichter bij het aanbod door direct in gesprek te gaan met bewoners. Om vervolgens op zoek te gaan naar een methode om die vraag industrieel op te pakken.
Afbeelding 2: Fragment van de gebruikersomgeving van een collectieve renovatie-order op basis van individuele vragen voorbereid door ‘De Mobiele Buurtfabriek’. De afbeelding is afkomstig uit een presentatie van maart jongstleden voor RVO/ TKI Urban Energy, welke tijdens een netwerkbijeenkomst over de ontwikkeling van aardgasvrije renovatiearrangementen is gegeven (klik hier voor de volledige presentatie).
De Mobiele Buurtfabriek
Het is natuurlijk erg gemakkelijk om van achter je computer met woorden complexe problemen te omschrijven. Dit is de eenvoudigste manier om een (zinvolle) bijdrage te leveren aan deze complexe opgave. Zeker wanneer je zoals wij (red. de BouwhulpGroep) de luxe en ervaring hebt van het (traditioneel) renoveren van bijna 500.000 woningen samen met (professionele) woningeigenaren en bewoners in de afgelopen 40 jaar. We hebben voldoende kennis en referenties beschikbaar om inhoudelijk en constructief te kunnen reflecteren. Vandaar ook onze ambitie uit 2007 om zelf deze opgave industrieel te gaan beslechten. Als bureau met een bewezen reputatie kozen we daarbij de ‘koninklijke route’. Dat wil zeggen de keuze voor het ontwikkelen van een industriële renovatiemethodiek vanuit twee kanten tegelijkertijd: de opdrachtgever en opdrachtnemer.
Collectieve uitvraag van individuele wensen
Misschien klinkt dit allemaal wat zweverig of als toekomstmuziek. Maar de laatste tien jaar hebben we veel geïnvesteerd in nieuwe procestechnologie welke bijdraagt aan vraagontwikkeling die aansluit bij een industriële aanbodontwikkeling. Mede hierdoor is het ons gelukt om een volledige renovatiecyclus terug te brengen tot 6 maanden. Dat wil zeggen dat het ons meerdere malen is gelukt om in diverse buurten in Nederland, binnen een half jaar, modelwoningen inclusief financiering te organiseren die optimaal voldoen aan de wensen van bewoners en eigenaren. En deze resultaten zijn direct gereed voor opschaling en herhaling (bron 8).
Hier maken we ook het grootste verschil met renoveren op zijn nieuwbouw‘s. We investeren dus niet in een centrale fabriek die modules maakt om deze vervolgens naar de bouwplaats te vervoeren en daar te monteren zoals het vroeger ging. Wij organiseren op basis van (kan: universele) componenten de benodigde standaardisatie in product en proces als voorwaarden voor de benodigde schaal voor industrialisatie, voor zowel de vraag- als de aanbodzijde (bron 9). Ons netwerk bestaat uit de vele reeds bestaande fabrieken die zoeken naar continuïteit in productie en naar nieuwe vormen van standaardisatie. Door centraal zowel de vraag als het aanbod te organiseren kunnen we slim en snel het benodigde materiaal ter plekke als bouwpakket aanleveren. Het renovatie-team ter plaatse kan met dat pakket en de bijbehorende instructies dat gaan verbeteren wat de bewoners wensen en brengen daarmee deze mobiele fabriek naar de buurt. Dit biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid voor iedere bewoner om individueel te kiezen aan de voorzijde van het proces. Deze som aan individuele keuzes kan daarna eenvoudig worden samengebracht en aan de achterzijde verder worden geïndustrialiseerd door middel van standaardisatie in product en proces. De voordelen en het potentieel zijn daarmee groot omdat de beschikbare schaal in een buurt als collectief kan worden benut zonder dat bewoners en/of woningeigenaren met elkaar ingewikkelde afspraken hoeven te maken. Of nog erger: op voorhand door de beperkingen van het (technische) aanbod worden gedwongen allemaal hetzelfde te kiezen!
Als voorstander van industrialisatie en renoveren wil ik in dit artikel dan ook een lans breken voor meer visie op renoveren vanuit de positie van de mensen die er wonen. Want willen we werkelijk industrieel met elkaar renoveren dan zullen we tegelijkertijd de opdrachtgever en opdrachtnemer moeten ondersteunen met het faciliteren van de juiste voorwaarden die passen bij de werkelijke potentie van deze nieuwe en innovatieve praktijk.
Bronnen:
- DOCUMENTATIE SYSTEEMWONINGEN ’50 – ’75, BouwhulpGroep (2013), Platform31.
- Programma Industrieel Flexibel en Demontabel bouwen, BouwhulpGroep (2007), SEV Experimenten.
- Aantal nul-op-de-meter woningen blijft stijgen; sociale huursector loopt voorop, Stroomversnelling (2020).
- Reengineering construction equipment, McKinsey & Company (2016).
- Reinventing construction through a productivity revolution, McKinsey & Company (2017).
- Reinventing construction: A route to higher productivity, McKinsey & Company (2017).
- Modular construction: From project to products, McKinsey & Company (2019).
- Het idee van mobiele buurtfabrieken, Duizend Woningen per Dag, Yuri van Bergen (2020).
- De opkomst van de stapsgewijze renovatie-aanpak, Duizend Woningen per Dag, Yuri van Bergen (2019).
