Deel 1 van een artikelenreeks over wooncoöperaties
Leestijd: 2 – 3 minuten, auteurs: Thijs van Tetering, Yuri van Bergen, Bernard Smits, Marijke van Zoelen & Trevor James
Wooncrisis
Nederland verkeert in een wooncrisis. Wonen in Nederland is grosso modo verdeeld in individueel huren en individueel kopen. De laatste jaren zien we een groeiende kloof tussen deze twee vormen. Voor sociale huurwoningen gelden jarenlange wachttijden, in veel gemeenten meer dan zeven jaar, en de koopwoningen zijn alleen nog bereikbaar voor mensen die al een huis of een flink vermogen bezitten. Huren in de particuliere sector is in het afgelopen decennium al helemaal een kostbare aangelegenheid geworden. Een groot gedeelte van de huishoudens in Nederland, waaronder een groeiende groep met middeninkomens, lukt het daarom niet om een passende woning te vinden. Niet in de laatste plaats omdat er amper aanbod is.
Starters kunnen onmogelijk een betaalbare woning kopen door de hoge huizenprijzen; de afnemende voorraad aan sociale huurwoningen wordt in toenemende mate gereserveerd voor de kwetsbaren in de samenleving. Ouderen blijven lang in hun te ruime woning wonen omdat passende woningen voor deze doelgroep ontbreken. Hierdoor vindt er nauwelijks meer doorstroming plaats. In 2021 werd nog maar 20% van het aantal woningen te koop aangeboden in vergelijking tot 2016 met als gevolg dat beleggers klinkende munt slaan uit de wooncrisis en enorme winsten kunnen maken door op grote schaal (starters)woningen op te kopen en duur te verhuren. Kortom: de Nederlandse woningmarkt is totaal vastgelopen.
Oorzaken
De problemen op de woningmarkt worden niet alleen veroorzaakt door de lage rente of door een tekort aan woningen. Er zijn sinds 1995 tal van politieke keuzes gemaakt die ten grondslag liggen aan de huidige problemen, zowel in de huur- als in de koopsector. Woningcorporaties zijn vanaf 1995 verzelfstandigd (lees: tot marktpartij omgevormd) en, na diverse schandalen, in 2015 onderworpen aan een hoge mate van regulering. Hun doelgroep werd daarmee beperkt tot de allerlaagste inkomensgroepen en de kwetsbaren in de samenleving. Bovendien werd de corporatiesector financieel beperkt door invoering van onder andere de verhuurdersheffing en de vennootschapsbelastingplicht. Om hun sociale doelstelling toch te verwezenlijken, verhoogden de corporaties de huren, verkochten zij veel sociale huurwoningen en wezen ze de woningen voor een groot deel alleen nog toe aan de meest urgente woningzoekenden. Een sociale huurwoning is daardoor voor een grote groep inwoners van Nederland onbereikbaar.
De problemen in de koopsector kennen andere oorzaken. De prijs van een huis wordt vooral bepaald door de financieringsmogelijkheden van de koper. De lage rente van de afgelopen jaren heeft daardoor een sterk opdrijvende werking gehad op de huizenprijzen. De overheid heeft met diverse maatregelen geprobeerd om mensen in staat te stellen meer te lenen voor de koop van een huis door bijvoorbeeld de jubelton en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Dit heeft echter vooral tot gevolg gehad dat de huizenprijzen versterkt stegen. En dit zorgt er vervolgens weer voor dat zittende bewoners minder genegen zijn om te verhuizen en de doorstroming stokt.
Nu breekt de sector zich het hoofd hoe het tij gekeerd zou moeten worden. Een miljoen woningen bouwen (‘bouwen,bouwen,bouwen’) neemt de oorzaken van de problemen niet weg, zal de prijzen amper doen dalen en betekent daarnaast een enorme aanslag op de ruimte en de staat van natuur en milieu in Nederland. We hebben in Nederland al bijna 40% meer woonoppervlak per inwoner tot onze beschikking dan in de landen om ons heen. Kortom, er is al woonruimte genoeg aanwezig! Een van de oplossingen schuilt in een betere doorstroming van ouderen en empty-nesters naar kleinere (levensloopgeschikte) woningen, gezinnen verhuizen dan naar de vrijkomende grotere woningen en starters nemen hun intrek in de woningen die deze gezinnen achterlaten. Maar in de huidige woningmarkt gaat deze huizenruil niet zonder verlies van vermogen of sterk stijgende woonlasten. Dalende huizenprijzen zullen immers veel huishoudens in financiële problemen brengen.
Hoe kunnen we deze wooncrisis te lijf gaan? Een kansrijke bijdrage levert de coöperatieve woonvorm. Hierover schrijven we in het vervolg van deze artikelenreeks.
